特工园博园项目市场调研和定位（正文）122215043.docVIP

厦门·住宅集团 集美园博园项目市场调研和定位报告 2007年11月 目 录 第一部分 区域环境和价值研判 1 一、 集美城市发展现状 1 1、 地理区位分析 1 2、 城市建设现状 2 (1) 经济概况 2 (2) 房地产投资概况 3 二、 集美城市规划分析 4 1、 集美城市发展定位 4 2、 集美海湾型城市建设远景规划 4 (1) 城市远景规划 4 (2) 杏林湾规划 6 (3) 环东海域规划 8 (4) 马銮湾规划 9 (5) 西客站（厦门新站）规划 10 3、 集美工业发展规划 12 (1) 产业现状 12 (2) 产业分布 12 (3) 产业结构 14 (4) 集美工业发展规划 15 4、 集美规划定位总结 20 三、 集美房地产发展价值研判 21 1、 发展优势和机会挖掘 21 (1) 人文价值 21 (2) 交通价值 22 (3) 景观价值 26 (4) 产业价值 27 (5) 较为完善的各项配套 28 (6) 其他可挖掘价值 32 2、 集美发展劣势和风险避让的评判 32 (1) 行政区域划分 32 (2) 工业带来一定消极影响 32 (3) 较高房价的风险 33 3、 主要竞争区域比较分析 33 (1) 区域价值比较 33 (2) 房地产市场属性比较 34 四、 园博园区域价值研判 35 1、 园博园区域现状 35 (1) 园博园概况 35 (2) 园博园规划布局 36 2、 园博园区域CBD规划 36 (1) 规划定位 36 (2) 规划范围 37 (3) 规划概况 37 (4) 规划对片区发展的影响 37 五、 项目地块价值研判 38 1、 项目地块资源挖掘 38 (1) 绝佳的景观资源 38 (2) 便利的交通 39 (3) 浓郁的人文气息 39 (4) 与园博园资源充分整合 40 (5) 政府扶持和政策支持 40 2、 项目地块发展风险和避让研判 41 六、 区域价值评价和项目价值总结 42 第二部分 写字楼市场调查研究 44 一、 厦门写字楼市场现状分析 44 1、 厦门写字楼发展概况 44 (1) 2000年以前，厦门写字楼市场两波开发高潮 44 (2) 2000—2005年，消化空置，不温不火 44 (3) 2005年以后，市场复苏 45 (4) 2007年市场走势 46 2、 板块分布解析 47 (1) 轮渡—思北板块：汇聚众多甲级写字楼，商务氛围良好 47 (2) 滨北金融中心：整体品质较高，自建自用为主 47 (3) 富山商务圈：商务交通便利，中档写字楼居多 47 (4) 滨南商务圈：商住居多，品质一般 48 (5) 火车站商务圈：环境嘈杂，品质一般 48 (6) 莲花—SM商务圈：早期建设，商住为主 48 (7) 湖里商务圈：工业商务，数量有限 48 (8) 五缘湾商务中心：行政主导，规模较小 49 (9) 观音山商务运营中心：商务新地标，规模与档次不凡 49 3、 市场供求关系 50 (1) 2007年供给情况 50 (2) 未来市场供应 51 4、 销售价格分析 53 5、 典型写字楼租金调查 54 (1) 轮渡板块 54 (2) 环筼筜湖湖板块 55 (3) 海景板块 56 (4) 典型老项目 57 (5) 写字楼租金对比小结 58 (6) 典型写字楼产品对比分析 59 二、 集美区域写字楼专题研究 60 1、 集美写字楼现状 60 2、 集美写字楼市场近年土地出让情况 61 3、 区域写字楼规划 62 4、 竞争性市场研究 63 (1) 与岛内写字楼市场的激烈竞争 63 (2) 园博园区域CBD内项目之间激烈竞争 63 5、 集美写字楼调研结论 64 第三部分 写字楼产品规划定位 65 一、 终端客户群行业推断研究 65 1、 物流行业推断 65 2、 金融行业推断 69 (1) 金融行业需求： 70 (2) 发展态势： 70 3、 文化创意产业推断 71 (1) 文化创意产业的概念 71 (2) 厦门（集美）文化创意产业机会点分析 71 (3) 厦门（集美）文化创意产业政策支持探讨 73 (4) 本案文化创意产业客群定位的筛选 74 (5) 写字楼案例借鉴 75 (6) 商业部分案例借鉴 76 (7) 发展文化创意产业商务区的前景描述 77 4、 高科技产业（计算软件及硬件开发、生物工程）推断 78 5、 本案目标客户群定位 79 6、 项目土地出让规划要求 80 二、 写字楼栋数 80 三、 住宅户型配比建议 81 1、 客户需求与产品设计的均衡性研究 81 (1) 购房总价是关键因素 81 (2) 房子是造来卖的，不是造来看的 81 (3) 未被满足的市场需求最值得关注 81 (4) 产品附加值是吸引客户的重要手段，是提升单价的有效砝码 81 2、 产品配比建议原