买卖房屋基本常识-中正社区大学.PPT

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 廣告於工地示意圖將建築物繪製於德陽路與五峰路及 大忠路口，且於廣告明顯處表示工地地址為「礁溪鄉德陽路五 峰路口」，而系爭建物實際座落地點為德陽路二三一巷巷道內 ，並非緊臨德陽路五峰路口，且廣告標示位置與實際地點有相當出入 * * * * * * * * * * * * * * * * * 臺北市政府地政局 關心您的不動產交易安全.tw/ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 選擇信譽可靠的建築商 了解建築商是否依法登記並加入建築開發商業同業公會 建築商以往的信譽、業績 已出售的房屋售後服務是否完善 房屋的設計人、承造人是否為合法的建築師或營造業 購買預售屋注意事項 * 是否已領得建造執照 依公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈起造人或建築業者，須經領得建造執照後，始得辦理銷售 購買預售屋注意事項 * 了解建材及設備 建商所印精美說明書資料都是契約的一部份 契約中應註明建材規格、廠牌、等級等事項 簽約後應妥善留存 購買預售屋注意事項 * 房屋買賣標的應標示清楚 買賣契約中應註明房屋詳細資料 買賣契約中應附建造執照之配置圖、平面圖 購買預售屋注意事項 * 注意開工、完工、交屋日期 契約應詳細註明開工日期、完工與交屋期限 購買預售屋注意事項 * 完工後之管理維護及保固期限 事先了解住戶委員會社區管理維護之運作模式 建商對於房屋交屋後，結構部分應保固15年，固定建材及設備部分應保固1年，亦應於契約書中載明 購買預售屋注意事項 * 善用購屋服務台服務 本府建築管理處設有「購屋服務台」 消費者可依建照執照號碼，了解該預售屋將來的真實情形 購買預售屋注意事項 1999轉8383 * 工地位置: 路口或巷內? 房屋銷售不實廣告類型 * 引人誤認為有室內泳池 房屋銷售不實廣告類型 * 違反建築法規 * 了解屋況 下訂、簽約前一定要先確實了解屋況 對於滲漏水、氯離子含量(海砂)、輻射、損鄰狀況及違建情形應核對無誤再簽約 對於已發現之瑕疵或不確定事項，應明訂於契約書內 可使用內政部製作之「民眾看屋注意事項參考表」逐項查看確認，以免遺漏 購買成屋注意事項 * 氯離子含量 1.因其在混凝土中與水泥作用後，生成物將與鋼筋分離。含量太高，使鋼筋暴露進而生锈，產生結構安全問題。 2.中標局83年7月22日修訂CNS3090「新拌預拌混凝土」 耐久性為0.3kg/m3；一般性為0.6kg/m3。87年取消分類。 3.本市84.1.23實施氯離子檢測管控，超過0.6kg/m3應作耐震評估。 * 海砂屋糾紛 * * * * 兇宅 * 每年自殺死亡的人數約有4000人，其中在屋內上吊、燒炭，甚至服藥的就超過3千人以上，這還不包括兇殺或是火警命案，也就是說，一年的凶宅數量起碼就有3000戶。 屋主或房仲業者為了順利脫手，通常低價求售、刻意隱瞞! 甚者，假移轉再出售。 避免買凶宅，打探清楚再下手，可上網路查詢凶宅網或當地的鄰、里長家問問看，或者是向鄰居、大樓管理員、當地派出所打聽 。 問題：仲介業者能否確實打聽到為兇宅？ 兇宅 * * * * 評估支付能力 因房屋貸款成數須由金融機構審查後，才能確定可貸款金額，如不確定是否能取得足額之貸款額度，應於契約書中載明可能發生之情形及得解約之條件，以保障自身權益 購買成屋注意事項 * 謹慎要約 購買成屋注意事項 要約書 斡旋金 法源 民法第154條 無 保障(應記載及 不得記載事項) 有 無 定型化契約 審閱期 至少3日 有(但無明定) 簽約支付價金 無 有 撤回權 要約期間賣方未同 意出售前有撤回權 依約定 注意1；業者應提供內政部版要約書供選擇！ 注意2：詳閱違約罰則! * 簽約注意事項 (1/2) * 簽約注意事項 (2/2) * * 交屋時之點收 交屋時要注意是否與簽約前屋況相同，若無問題即可點收，並查閱權利書狀內容是否正確。 漏水保固 是否有自付額的約定? 購買成屋注意事項 * 肆、賣屋注意事項 * 慎選合格不動產服務人員 售價是否公平合理，勿被詐低 勿貪高價位→市場合理價格出售 詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期 委託銷售期間及變更售價→契約詳載 賣屋注意事項 * 服務報酬的支付→契約詳載 稅費的負擔及節稅方式 經紀業指派合格不動產經紀人簽章 確認不動產說明書內容與出售不動產相同 指定地政士簽訂買賣契約書及辦理產權移轉 賣屋注意事項 * 簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之 成交行情。 買方簽立「要約書」（如附件），受託人應於二十 四小時內將該要約書轉交委託人。 契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買