中国域住宅价格的空间差异特征与影响机制.PDF

第71 卷第8期 地 理 学 报 Vol.71, No.8 2016 年8 月 ACTA GEOGRAPHICA SINICA August, 2016 中国县域住宅价格的空间差异特征与影响机制 1 2, 3 4 2, 3 王少剑 ，王 洋 ，蔺雪芹 ，张虹鸥 （1. 中山大学地理科学与规划学院广东省城市化与地理环境空间模拟重点实验室，广州510275 ； 2. 广州地理研究所，广州510070 ；3. 广东省地理空间信息技术与应用公共实验室，广州510070 ； 4. 首都师范大学资源与环境学院，北京 100048） 摘要：以2014 年中国2872 个县级单元的住宅平均单价为基本数据，通过空间自相关和核密度 函数分析中国住宅价格的差异格局、空间关联特征和分布形态，构建“住宅价格等级金字塔”； 根据“需求+供给+市场”的三维理论视角建立包括5 大住宅价格差异影响因素在内的价格模 型，采用地理探测器分析全国及其区域子市场的影响因素强度差异，并探索其影响机制。结果 表明：① 中国区域住宅价格呈现以行政等级性为主、空间集聚性为辅的双重差异格局，其空间 关联与集聚性显著；② 中国住宅价格呈现出房价越高，区域越少，所居住城镇人口越少的“金字 塔式”等级分布特征。③租房户比例、流动人口规模、住房支付能力、住房市场活跃度、土地成 本是中国住宅价格差异的5 个核心影响因素，不同行政等级子市场的影响因素作用强度各异。 关键词：住宅价格；影响因素；影响机制；空间差异；县级单元；中国 DOI: 10.11821/dlxb201608004 1 引言 [1-3] 国家或区域内部的住宅价格往往存在显著的空间差异现象 ，并成为人文地理学和 区域经济学研究的重要议题。中国自1998年住房制度改革以来，住宅价格迅速上涨，年 [4] [5-7] 均增长达7% 。在这种背景下，中国区域或城市间住宅价格的空间差异现象也逐渐显著 。 房价水平最高的北京西城区，其住宅均价已是大兴安岭呼中区的67.73 倍 （2014 年5 月），并逐步显现出区域房地产市场分化的新格局和新趋势[8] 。住宅价格存在的巨大空间 差异已经影响到中国城市化移民的定居决策[9] ，成为影响区域劳动力流动的重要因素和门 [4] [3] 槛。当前对中国住宅价格区域差异的研究主要关注省际差异 和城市间差异 。其中，省 [10] [11- 12] 际差异的分析以31 个省份为基本单元 ；城市间差异的研究主要以35 个大中城市 、 [13] [3] 30 个省会城市 或287 个地级市 为样本。对更细致的县级单元房价差异问题关注不多。 事实上，已有研究表明，对分析单元的细化可得出更多的信息和更精确的结论[14] 。县是 中国行政管理的基层单元，数量多，差异大，因此，以县域为基本单元对中国住宅价格 的格局、因素和机制的研究可能得出更精确的观点。 国家内部住宅价格差异必然有其多元化的影响因素。供需理论框架是最常用的分析 收稿日期：2015-12-09; 修订日期：2016-03-06 基金项目：国家自然科学基金项目; 中央高校基本科研业