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廊坊房地产市场分析报告 营销策划部 2011年3月14日 一、城市区位分析 廊坊位于京津冀都市圈腹地，紧邻北京、天津两大都会，区位优势突出，随着大北京或京津一体化的快速发展，廊坊的发展潜力巨大，目前正处于城市化进程的快速发展阶段。 廊坊 廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都，东与津门交界，南接沧州，西和保定毗连，是地处京津两大城市之间的省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。 廊坊距北京市区40公里，距天津市区60公里，是京津走廊周边城市群发展最重要的节点。 二、经济发展评价 经济发展迅速：2010年，全市地区生产总值达到1331亿元，人均生产总值3.1万元；全部财政收入从2005年的53.7亿元增加到195.4亿元，地方一般预算收入从24.3亿元增加到105.9亿元；规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、城镇固定资产投资均实现翻两番，分别达到451.5亿元、909亿元、856.1亿元；社会消费品零售总额达到413.6亿元，增长2.3倍。 “十一五”期间，全市经济总量由全省第七位上升到第六位，全部财政收入由第九位提升到第六位，地方一般预算收入由第七位跃居第四位；贷款余额由第六位提高到第三位。 六大主导产业：电子信息、汽车零部件、木材加工及家具制造、金属制品、食品加工、会展旅游业。全市拥有数万家工业企业，形成了电子信息、汽摩配件、新型建材、家具制造、会展旅游、印刷包装、房地产、食品加工等八大产业。 居民生活水平：城镇居民人均可支配收入由10152元提高到20268元，农民人均纯收入由4621元提高到7589元，分别居全省第一位和第二位。城乡居民储蓄存款余额达到1168亿元，是2005年的1.7倍，城镇居民百户拥有汽车22.7辆，是2005年的5.7倍，城镇人均居住面积由25.3平方米增加到30平方米。   规划核心 城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心 ●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化 区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。 ●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿 地构成城市特殊的生态廊道。 ●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。 ●八中心： 1/市民中心： 7/商务中心： 4/会展中心： 2/休闲中心： 3/体育中心： 6/商业中心： 5/交通枢纽中心： 8/龙河次中心： 三、总体规划分析 整个廊坊地区，在今后4-5年内，仍旧将把铁路以东、以北区域尤其是东北区域作为发展重点，西南区域并非廊坊城市化的重点方向。 四、城市建设现状 在城市化进程推动、规划调控和政策调控以及市场驱动力的共同作用下，廊坊城市建设发展迅速，尤其是2005年以来，市政设施不断发展、交通网络日趋完善。相对而言，城市中心区域、东北大学城区域、和东南龙河工业园区域三大区域的城市建设速度较快，受铁路分割的制约，西南区域发展较滞后，东北区域的万庄新城也已开始启动。 五、房地产市场分析 廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。 受国家宏观调控政策影响，近两年廊坊固定资产投资和房地产投资有所减缓。 房地产市场的驱动力主要体现为三个方面：京津一体化规划发展、外资差异和地租差异、知名开发商入驻。 1. 房地产市场投资——固定资产投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础 房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好； 06年华为、富士康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加； 2009年受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓； 2010年廊坊固定资产投资909亿元，较上一年度继续减缓，主要是受国家宏观调控政策影响。 2010年全年廊坊市人均GDP为31000元（约合4700美元）： 廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。 “房地产发展阶段与人均GDP关系”国际通用衡量标准 发展阶段 启动期 发展期 快速增长期 稳定发展期 人均GDP （美元） 1000～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 平稳发展 以数量为主，数量与质量并重 快速发展 以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 2. 土地市场——整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃度一般，地价经08/09年回落之后，2010年有短期抬头迹象。 　 土地宗