天津东大地产太阳城1#地项目定位及营销策略报告51p.docVIP

东大地产太阳城1#地项目定位及营销策略报告 一、商业部分定位： （一）、定位背景及思路： 1、定位背景： ( 项目整体建筑规划设计已完成整体方案设计，进入报批阶段，除部分细节可能修改外，整体规划设计方案已基本定稿； ( 项目位于区域成熟度不高的河东区； ( 项目位于顺驰集团开发的太阳城1#地块； ( 项目临近地铁二号线太阳城出口； ( 项目临近奥运迎宾大道卫国道旁，是水、陆、空进出天津的重要通道； ( 太阳城周边区域将成为又一个居住热点区域； ( 项目临近机场、空港物流区、科技软件园、渤海新区； ( 本项目建成后将填补河东区该类物业空白； ( 项目将带动天津市区域商业地产的开发热潮； ( 项目将成为河东区第一个复合型商业地产项目； ( 项目拟打造成为天津市最具休闲生活魅力的地方； 2、定位思路： ( 传统餐饮娱乐在经营形式、档次以及餐饮与休闲娱乐、商务度假的融合上不能满足市场需求； ( 引导区域及天津市民消费新潮流； ( 打造地标性建筑，突破区域限制； ( 全新阐述商业文化的内涵，成为天津综合性消费娱乐的代表性商业社区； （二）、定位依据： 1、定位基础性依据： ( 天津市人口结构及商业分布情况 ( 消费者在餐饮、休闲娱乐消费趋势方面的的变化 ( 消费者餐饮消费趋势调研、休闲娱乐消费调研、一般性需求调研、投资商业物业需求调研结果为依据； ( 复合型地产综合考虑各消费层的需求 ( 投资者、商家专项调研的需求分析； 2、项目定位具体依据说明： ( 天津市餐饮业发达，餐饮、休闲娱乐集中地都处于传统商业中心，2005年特色商业街将竞争激烈，怎样从定位上塑造产品唯一性和不可复制性，以差异化战略为基础，从而实现商业规划以及后期经营的独特性，成为项目实现开发收益目标和后期持续盈利突破关键点； ( 商业地产项目的定位必须解决投资者、商家、目标消费客群的关键利益驱动，使其能最终实现投资者、商家、目标消费客群、开发商、经营管理公司、市场等六方利益的实现； ( 项目定位采用一点突破形式或全面价值提升的形式，都必须做到足够的延伸空间，例如考虑以餐饮为主要定位方向或核心价值，就必须解决项目娱乐部分、酒店部分的功能推广，同时要能确保项目综合价值的提升，从建筑规划的水为切入点，也要做到项目业态的丰富性所能提升的产品价值、区域价值、生活价值等的提升； ( 定位还必须做到综合项目优势于一身，形成项目关键核心驱动价值，成为项目运作的核心； ( 项目核心价值突破方向，是从商业文化提升为一种全新的生活感受，吸引目标客户群体体验与众不同的生活感受； ( 项目在营销定位上应着眼于高处，即引领整个城市消费生活，打造独一无二的充满激情与活力的商业社区，销售模式上应以快速完成回款为目标，采用与市场具有差异化和杀伤力的销售模式； ( 项目的最终目的是后期的持续稳定经营； （二）、商业部分项目定位 1、项目商业部分总体定位： 基于前期市场分析以及定位思路的论证，太阳城1#地项目市场总体定位为： 集餐饮、休闲、娱乐、商务度假、旅游于一体的水景全生活商业社区 项目充分的特色水景规划和传统与现代集合的建筑群落、特色风情街道构成独具特色的产品特色，商业规划上将特色美食、主题休闲娱乐、康体健身、特色旅游、休闲度假融为一体，使消费者享受各地风味美食的同时，感受充满激情与活力的主题、特色休闲娱乐，享受不一样的康体休闲健身、特色休闲旅游度假，将主题特色和体验消费完美结合。 我们的价值核心是以水为出发点，集合项目商业规划，提升为一种综合生活价值、消费价值、商业价值的项目核心价值，关于水主题的延伸，我们认为第一层面的延伸就是建筑规划的延伸，规划中的水系延伸体统有机将项目各建筑连为一体，第二层面的延伸就是水和餐饮、休闲、娱乐的结合所产生的商业价值的延伸，第三个层面的延伸就是综合的延伸，即脱离水的物理意义，从商业价值上升到生活的价值，这才是项目核心价值的体现； 这里的特色就是文化：美食的文化、休闲娱乐的文化、水的文化； 这里的特色就是生活：生活的浪漫、生活激情、生活的休闲、生活的格调； 作为与酒店部分的融合，它又是时尚商务人士聚集、交流、分享的第三度社交空间； 2、项目定位构成： 商业地产项目的定位涉及众多的细分项，共同构成项目的立体核心价值层面以及延伸层面： 3、形象定位： 天津第一个水景商业社区 天津第一个全生活步行街 天津最具浪漫生活气质的图腾 一个充满激情与活力的欲望街区 卫国道上值得留足的体验生活街区 4、目标市场定位； 1）投资者专项调研： ( 调研情况说明：为了更好的摸清潜在购买群体的特征和为项