物业风险管理PPT.pptxVIP

物业管理风险 胡圣平 2016年6月7日物业风险管理01风险与物业管理风险02物业管理风险防范03紧急事件处理风险与物业管理风险一、风险的内涵和构成要素风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此，风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩证关系。风险与物业管理风险二、物业管理风险的内容物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。（一）早期介入的风险1.项目接管的不确定性带来的风险物业服务企业在还没能确定取得项目接管权的时候，投入较多的人力、物力和财力。但因为种种因素，最终未被建设单位选聘，物业服务不仅蒙受人、财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。风险与物业管理风险2.专业服务咨询的风险早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，就难以发现项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面可能导致物业建成后管理动作中的一定风险。风险与物业管理风险（二）前期物业管理的风险前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：1.合同期限 根据合同法第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同，物业管理条例26条规定，“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务风险与物业管理风险均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目的管理权，在合同签订时压低管理费用，影响到接管项目后正常经营的维持；或对有关责任约定不清晰，或忽视免责条款，甚至做出一些难以实现的承诺，致使接管后发生的不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）都有可能被业主作为向物业服务企业位代的理由。风险与物业管理风险3.合同执行的风险前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行过程中，由于缺乏相应法规知识或其它原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发纠纷。前期物业服务阶段处于矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题，设施设备调试中未妥善解决的问题，都会影响业主正常生活，由此引发对前期合同的争议和纠纷，处理不当，会诱发管理风险。风险与物业管理风险（三）日常物业管理的风险1.业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险（1）物业违规装饰装修带来的风险。业主、物业使用人违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。（2）物业使用带来的风险。在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞风险与物业管理风险消防通道、损毁共用设备设施和场地等），难以确定责任人；或业主、物业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任。（3）法律概念不清导致的风险。在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主、物业使用人往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主、物业使用人纠纷增加，物业服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。风险与物业管理风险2.物业管理日常动作过程中存在的风险（1）管理理费收缴风险。（2）替公用事业单位代收代缴费用存在的风险。在公用事业费用（如水电费等）的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业服务企业居于收取和缴纳的中间环节，如业主、物业使用人不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业服务企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险。(3)管理项目外包存在的风险。在专业公司履约的过程中，专业服务行为不符合物业管理服