2016年买房须知.doc

2016年购房须知 商品房买卖须知 商品房销售包括商品房预售和商品房现售两种模式，目前多数开发企业采取预售模式。 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为；???? 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 二、购买商品房的环节及注意事项 1．确认项目手续。购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看拟购买楼幢是否在预售范围内；购买现售商品房，应确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看拟购买楼幢是否在现房销售备案范围内。可登陆稷山县房地产信息网站，查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。 2．达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。 3．签订合同。订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》，在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。对需要支付的购房款，应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。 4.合同登记备案。签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向县房管中心办理商品房买卖合同登记备案手续。登陆稷山县房地产信息网站，输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。 三、合同发生纠纷应如何处理？ 合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。 重要提示： 1．购买未取得《商品房预售许可证》的房屋，其签订的商品房买卖合同不能在房管局预售系统中备案； 2．预售款不能进入监管账户，难以接受监管，若开发公司挪用预售资金，可能引起项目烂尾，导致购房人权益受到损害。 从买房到拿到房产证要经过哪些程序 一、一套商品房从预售到登记至业主名下需要哪些步骤？ 开发商开发建设一幢商品房竣工后，应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下,也就是平时我们说的办“大证”。然后，开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。 二、启动办证程序的先决条件是什么？ 《房屋登记办法》明确规定了房屋登记工作申请制度，就是说权利人自己提出登记申请是启动相应登记程序的先决条件，初始登记和转移登记亦然。 三、办理房产证都需要哪些材料？ 办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。 办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。 业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另，根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。 四、为什么有些小区业主反映办证难？ 为业主办理房产证首先要由开发商办理初始登记，然后再同业主办理转移登记，这两个登记环节都有可能造成办证难，主要原因有以下几点： 1．有的开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，就要在相关部门完善规划、验收等手续，从而造成难以办理初始登记，办理转移登记也就无从谈起了。 2．开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、大修基金等相关税费，或者是不能及时提供个人身份证件等材料，从而影响业主整体办证进度。 3．办理转移登记的申请材料不符合要求，填写的表格存在错填、漏填需要修改、完善等原因造成房管局退件。 五、遇到办证难怎么办？ 群众在遇到办证难题的时候，首先应向开发商询问原因并督促其尽快办理。同时也可以向房管局反映情况，房管局会积极了解情况并采取针对性的措施尽力协调，力争能解决群众的办证困惑。 1．如果是由于开发商的原因造成无法办证的，如房屋未能通过规划、建设等方面的验收或存在历史遗留问题等原因导致无法办理初始登记的，房管局可以对开发项目认真研究分析，对确须完善相关手续的，一次性告知并督促其尽快办理；对情况复杂确须多部门会商的，由房管局向上级部门提出召开协调会的申请，由建设、规划、房管等相关部门联合研究，提出解决方案。 2．如果是个别业主未能及时缴纳契税、房屋维修资金或不能提供相关证件导致无法整批次办理转移登记的，由房管局协调开发公司先为已具备条件的业主办理房屋所有权证书。 3．如果是批量申请办证的导致办证流程增长，由房管局协调工作人员加