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酒店、物流、学生公寓成海外不动产投资新宠境外不动产投资已经成为中国企业全球布局的重要一环。投资决策和投资机会因投资者风险偏好和回报率要求而异。同时，投资者的专业经验，例如资产管理，销售渠道，组织架构等，以及特殊优势，包含主场优势，低融资成本，投资规模等也成为决定投资标的的重要考量因素。放诸四海皆准的投资策略并不存在，保险公司的投资策略也不一定适用于私募股权基金。投资者要根据自身优势和要求谨慎投资。在此，我们选取伦敦写字楼、东京酒店和美国次级仓储资产包作为欧洲、亚洲和北美洲的热门投资目的地和不动产类型介绍潜在的投资机会。这些城市和不动产类型是国际资本争相竞逐的核心资产，资产价值较高，流动性充足，市场透明度高，抵御风险能力强。中国企业海外投资指南伦敦 – 英国英国由英格兰、苏格兰、威尔士和北爱尔兰构成，是传统世界强国，也是中国在欧盟内第二大贸易伙伴。伦敦为英国联合王国政府所在地，大伦敦1,388万的总人口使其成为欧洲最大城市之一。高度透明的市场和完善的法律体系都为境外资本奠定了良好的投资基础。写字楼 – 投资亮点1. 全球金融中心和企业总部伦敦最大的产业为金融业，拥有超过480家海外银行。依据2014年全球金融中心指数排名，伦敦紧追纽约位居第二。此外，超过100家欧洲五百强企业均在伦敦市中心设有总部，是企业设立境外总部的重要一站。2. 市场流动性充裕伦敦写字楼成交活跃，2014年投资总额创历史记录，达到205亿英镑(307亿美元)，2015年也有可观投资，投资总额达188亿英镑(282亿美元)。3. 租约长，需求强劲伦敦写字楼租约普遍长达10年之久，市场平均租约年限为6.8年，且5年能仅接受租金向上修正。租赁成交活跃，数字新传媒成为租赁成交新动力，伦敦写字楼市场空置率不足5%。4. 资本避风港股票市场波动和低迷使得投资者进入不动产等另类资产投资谋求更高投资回报。当前伦敦金融城写字楼净回报率在4%上下。此外，非英国公民公司转让英国商业地产取得的资产收益无需缴纳资本利得税，这都使得伦敦写字楼成为国际资本避风港。成交案例:2015年12月，保利置业以约1.45亿英镑(2.1亿美元)的价格购买位于伦敦EC4的5 Fleet Place大厦，完成该开发商在英国市场的首笔投资。该物业净回报率约为4.5%。东京 – 日本日本是全球第三大经济体，且中国是日本第一大贸易伙伴。东京位于日本本州岛东部，也是现今日本首都，整个东京首都圈人口总数高达3,780万，是全球规模最大的都会区，亦是亚洲最重要的世界级城市。酒店 – 投资亮点1. 境外游客激增2015年日本境外游客数同比增长47.1%至1,974万人，创1964年以来最大增幅。另一方面，中国游客数激增107%至499万人，首次成为日本入境游最大市场。2014年JNTO统计数据显示，约有67%中国游客到访东京，东京成为接待中国游客最多的城市。与此同时，日本本地游客仍是东京酒店市场稳定客源，占东京境内外游客总数95%以上。2. 客房入住率居高不下东京酒店入住率全年维持在85%-90%之间，高于香港和纽约80%-85%的入住率水平，而北京和上海同类酒店入住率仅有60%-65%。此外，相较于香港和纽约而言，东京客房平均收入(RevPAR)仅为130美元左右，有向上修正空间。3. 供应紧张到2018年新增客房数不及现有客房总数10%，对应激增境外游客仍略显不足。供应紧张将为酒店收入提供上升空间，资产回报率亦有上涨潜力。4. 奥运会刺激2020年，东京将第二次举办夏季奥运会，奥运会将促进日本经济和旅游业回升。未来五年，日本境内资产价值预计都将进入上升通道。成交案例:2015年7月，鹰君集团以222亿日元(1.8亿美元)的价格收购东京六本木地区的一块酒店用地，用地面积约4,000平方米。建成后，鹰君集团旗下朗廷酒店将负责项目运营，这也将成为日本首家朗廷酒店。(备注：很多中国内地投资者正在关注东京酒店投资，还未达成任何投资，选取香港开发商完成的最近一笔投资，为土地交易)美国美国本土位于北美洲中部，是世界上唯一超级强国，在经济、工业、军事和科研等领域都处于世界第一的地位。美国经济复苏，资本涌入推动美元升值，利率上调，美元计价不动产也水涨船高。次级仓储资产包 – 投资亮点1. 资产低估带来的投资机会过去一年供应链核心的仓储物流资产价值仍被低估，但如今仓储物流设施正成为核心投资标的，预计投资将超过其他不动产类别。2. 需求旺盛，供不应求电子商务壮大，进口需求强劲，以及家庭收入增长推动汽车和家庭消费等因素助推仓储物流设施需求。2015年前三季度，仓储净吸纳量达到1,300万平方米，而在建仓储面积仅为1,200万平方米。仓储物流设施成为供应最为短缺的不动产类别。3. 二三线市场投资机会供应紧张局面不止存在于洛杉矶和迈阿密等主