如何提高物业管理制度企业的经济效益.doc

如何提高物业管理企业的经济效益 2、物业管理的涵义及其内容2.1物业管理的涵义：关于物业管理的定义上午争议颇多。物业管理是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里有这样的一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能的满足他们的合理要求。”国务院总理温家宝2003年6月8日签署第379号国务院令，公布了我国第一部《物业管理条例》。该条例同年9月1日开始实施。条例规定“条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这里的物业管理企业是指物业管理经营人，而业主是物业的所有人。物业管理的管理对象是物业；物业的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有尝劳动，走社会化、专业化、企业化的经营之路。 2.2 物业管理的内容???? 2.2.1对人的管理 物业管理企业主要是对以下6种人的管理：（1） 高层管理人员。包括总经理等高层人员，他们负责公司的事务，对重大问题做出决策，有“领头羊”作用。（2） 办公室、行政管理人员。其中包括行政、人事、文书、挡案、宣传、接待、总务等工作的人员、处理日常事务（3） 计划财务部门管理人员。他们负责计划、统计、财务、费用收缴、内部经济核算等工作。经济是一个企业的命脉、财务部门很重要。（4） 物业基础管理工作人员。他们负责日常环境卫生、治安保卫、消防安全、庭院绿化、车辆管理等具体工作。（5） 工程技术部门人员。他们主要负责工程技术、维护保养实施、工程决算、质量监管、室内外装潢等工作。（6） 多种经营工作人员。他们主要负责日常生活服务（饮食、小杂货买卖等）特殊群体服务、家政服务等工作。2．2．2 对物的管理?? 物业管理的对象是物业，而现代物业的业务范围很宽却涉及到社会的方方面面，物业管理相应的业务范围很宽，也很复杂。本节主要介绍物业管理中的基本管理和经营管理。1、 基本管理物业的基本管理主要包括以下几个方面。（1） 建筑管理。即物业基础管理，包括各种多种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。（2） 设备管理，即指对供水、供电、空调、通讯、燃料等设施进行保养、维修等工作。（3） 交通管理，包括车辆的运行和停放，以及电梯的维修与管理。（4） 消防管理，即指消防制度的建立和执行，消防设施的配置及消防队伍的管理。（5） 安全管理，包括物业管理区域内的安全、保卫、警戒以及对各种干扰的管理。（6） 绿化管理，包括物业管理区域内的绿化建设、保养，保持良好的生态环境。（7） 清洁管理，包括各种垃圾、废物、污水、雨水的处理，使生活、工作环境保持清洁卫生。3、物业管理的现状及问题?3、1物业管理的现状?? 经过短短二十多年的时间，中国物业管理行业已经获得了长足的发展。目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理新体制，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，经济发达城市已达50%，深圳等城市已超过95%。2002年中国物业管理市场实现年产值300亿元，物业管理企业已超过2万家，从业人员已突破200万人，基本形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、绿化保洁、居民服务等系列的配套服务。全国已初步形成了一批实力强、信誉好的物业管理骨干企业。现存的物业企业中有70%是由房地产企业组建，在内地还经常出现这样的情况：一家房地产开发商，开发完一个小区，便直接成立一家物业管理公司，为的是完善其售后服务工作，但这样直接导致物业管理市场竞争的不规范性。这样的企业大多数管理落后，服务质量差，难以维持生计，完全依靠房地产公司为其支撑，其物业管理品牌实质是开发公司的品牌在支撑。3、2物业管理行业的问题1、目前我国物业管理公司与房地产开发公司未能完全脱离关系，物业管理行业未能进入真正的市场化。2、业主自律机制不完善，司法实践滞后。协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，但谁来执行这个约束力？再有，业主大会选聘了物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧帐尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业的服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的