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青浦朱家角项目定位报告 目录 PART 1 市场篇 PART 2 定位篇 PART 3 运营篇 PART 1 市场篇 地块分析： 本案为自然资源得天独厚，不可多见的低密度巨型地块，规划指标要求开发低密度休闲娱乐类商业项目。 1、地块东至复兴路、南至盈朱路、西至淀山湖、北至规划路，周边自然资源条件丰富，西面紧邻淀山湖与高尔夫球场。 2、规划用地性质为六类经营用地（文化娱乐用地），容积率0.25，建筑密度15%。 3、内部水系发达，有较好的水系产品开发基础。 二、区域分析 区位分析：本案位于上海西北方向的朱家角环淀山湖休闲度假区。 区域定位：借势世博，朱家角正逐步升级为世界级休闲度假地和宜居城市。 区域规划：本案所处的环淀山湖休闲度假区与“度假茂”一起成为朱家角新市镇规划中的两大核心区域。 房地产市场分析 开发阶段：区域开发带动土地价值攀升，地价连年翻番，品牌开发企业争相进入。 板块分析（住宅物业）：稀缺资源催生区域价格标杆直逼亿元，开创上海继佘山后又一顶级豪宅板块。 产品特征（住宅物业）：根据易居中国对朱家角区域别墅市场的成交数据监测，舒适型独立别墅的市场溢价能力最高，而去化周期相对最长。 板块分析（商用物业）：区域商服设施进入快速建设阶段，预计2010-2011年开始逐步上市。 未来竞争（商用物业）：“一城两湖”格局下大淀湖和淀山湖呈现不均衡发展态势 三、开发方向研判 开发方向一——跟随性战略（“第二居所”别墅产品）：不推荐 开发方向二——防御性战略（商务别墅产品）：不推荐 开发方向三——以度假驱动地产的复合开发模式。 PART 2 定位篇 总体定位 定位原则：原创性、唯一性、不可复制性 文化主题：世博语境下的“友城”精神 定位思考 首先对项目在时间/空间维度上相关的文化资源进行梳理，其次剖析项目的制约条件与具体要求，探寻突破口。 在此基础上应该能够得出一个文化定位可能存在的范围，而在诸多可能中选择最优者。 定位结论 在分析了本案所处的时代、城市和区域三个层面的文化背景之后，我们认为借助世博会氛围，上海“友好城市”概念，以及朱家角休闲放松、近自然的区域环境，足以为本案寻找到一个能够突破别墅产品同质化竞争困局，并且化解用地性质局限,以及40年产权销售抗性的文化定位：“友好城邦——上海国际友好城市交流中心” 功能定位 主导功能：友好城市的交流中心 核心功能：企业家的私家会所 产品定位 政务商务类产品 ※ 度假娱乐类产品 客群定位 目标客群一：政府群体 目标客群二：企业群体 目标客群三：富豪群体 PART 3 运营篇 营销总纲 基于本案的总体定位高度，营销推广应高举高打，站在城市的高度进行“城市营销”。 推广步骤 结合项目的诉求内容和目标，分阶段设计推广步骤，从引发对城市的关注到聚焦于对项目的关注，逐步实现项目的整体定位。 营销策略 对于“城市营销”的命题，需通过全方位、新立体的传播方式——整合营销，才能化解推广课题的复杂性和综合性。 整合营销资源 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商—CRIC 运营策略 本案作为非常规类高端商业项目需整合内外部资源，确保落地性。 实施策略 ※ 可以考虑邀请不同城市的当地知名建筑师分别打造若干公馆 ※ 打破城际交往停留于市政厅的局限；满足新富阶层的渴望参与高端与时代前沿事物的诉求。 ※ 面向长期客户或置业业主，设立俱乐部会员制度。使作为硬件的国际友好城市交流中心与作为软件的俱乐部二位一体，构成项目的核心系统。 运营活动： 1、申办友好城市交流大会 2、友好城市论坛 3、友好城市交流纪念 4、国内-国际城市联动 5、城市主题周 6、相关商业展会 7、文化艺术活动 8、体育赛事活动 9、推动营销活动催生文化衍生品 为确保项目营销传播的顺利进行，易居团队可提供为本案定制的文化策划专题的长期跟踪和月度服务，协助企业整合内外部资源，组织各类高端论坛和品牌营销活动。 本案