订立二手房买卖合同前应注意的问题.docxVIP

曾某通过认识了卖主“陈某”，并在其陪同下查看了房屋，觉得比较满意，随后与“陈某”持房产证和买卖双方身份证到当地房产交易中心征询能否交易及如何交易，当得到肯定答复后，遂与陈某签订房屋买卖协议，办理过户登记手续并按协议约定支付了12万元房款。没过几日就在曾某思量如何装修时，出现了一位与“陈某”同名同姓的人，并告诉曾某这是他的房子，一个月前刚租出去。曾某即查验其房产证和身份证，发现先后二份房产证和身份证中，仅是身份证的照片和编码不同。　　曾某立即向警方报了案，经查实，原来是假卖主租用陈某的房屋后，便持有自己“克隆”陈某的房产证和身份证到房屋中介挂牌销房。最后房屋交易中心终止办理过户手续，曾某终未能取得房屋所有权。　　在上述事例中，姑且不论房屋交易中心是否存在审查不严的过错，应否承担赔偿责任，就购房者自身而言，面对二手房市场中鱼龙混杂的现象更要慎之又慎，特别应注意以下几个方面：　　首先，要求卖方提供合法的产权书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及所购房产权来源和产权记录，其中包括房主、登记日期等。还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房屋有没有抵押以及共有人等，注意产权证上的房主与卖房者是否是同一个人。　　其次，注意事先验明卖房者的主体资格，包括确认身份是否属实，是否具备法定的民事能力。　　第三，弄清房子的其他“背景”。与大多数规划成小区的商品房的初次出售不同，二手房的买卖一般都是个案，房屋状况、价格都不一样。决定购买前，购房者应认真核实产权证所表明的面积与实际面积是否相符，实地察看房屋有无质量问题，诸如天花板是否有渗水的痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题，还应询问小区保安水平、的服务及收费标准如何。　　此外，购房者千万不要忘记了解要购买的房子已有多少历史，期限还有多长，有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。　　最后还要提醒购房者，购买二手房时，千万不要轻信对方信誓旦旦的承诺或者个人信誉，二手房必须经房屋管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人。其他任何单位的保证、公证都不算完成交易，双方在完成过户手续前，购房款最好不要一次性付清。如何签订二手房合同依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份合同中是必不可少的：?????? 一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否为共有财产、是否为夫妻共同财产或家庭共同财产。?????? 二、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。???? 三、价款主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请；定金；尾款等。???? 四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。???? 五、违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。???? 六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。????? 七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。????? 八、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、必威体育官网网址等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。???? 九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。???? 十、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。???? 另外，因为二手房的买卖涉及的问题较为复杂，最好能够得到专业律师的指导或委托专业律师进行交易。?