负利率时代的房地产.docxVIP

过去一周，对于中国房地产来说最重要的新闻莫过于央行年内第三次“双降”。央行在秋季最后一个节气“霜降”决定“双降”，成为了几乎所有媒体的头条，而后，各种各样的报道和评论开始密集发布。一年期存款基准利率1.5%，低于不久前国家统计局公布的9月CPI涨幅1.6%，中国切切实实的再一次进入了负利率时代。从某种意义上来说，负利率对于房地产的深远影响，更胜于降息、降准所带来的显性作用。降息可以降低购房成本，刺激居民购房，降准则可以让银行的流动性更加充裕，有利于企业和购房贷款。但是降息降准刺激的是整个国民经济，房地产只是同样受惠于这样的经济环境，并无特别之处。当然，针对房地产行业刺激也不是没有，国庆节前就已经出台了一轮政策，毫无疑问房地产已经成为中国经济稳定“双中高”增长的关键力量。那么，为什么说负利率对于房地产的影响更加大？显然要从负利率这个现象说起。经过这几天新闻报道的“轰炸”，相信几乎没有人不知道负利率时代是什么意义。钱存在银行只会不断缩水，这对于有大量或一般数量存款的人来说，一样都有非常大的影响，很大部分人会考虑把钱从银行取出来，寻找新的投资途径。现阶段而言，投资保值增值的最好途径仍然是房地产。统计数据显示，在中国过去4次负利率期间，房地产都呈现出价格大幅上涨的情况，包括1992-1995年累计涨幅达到60%，2003-2005年累计涨幅为34%，2006-2008年累计涨幅为12.8%，2010-2012年累计涨幅为15%。那么这一次，中国的房价会不会又再一次出现上涨？显然这个问题已经不是问题。国家统计局上周五公布的2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上个月相比，70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有21个，上涨的城市有39个，持平的城市有10个；环比价格变动中，深圳涨幅最高，为4.0%。另外，北京价格环比上涨1.1%；上海环比上涨1.9%；广州环比上涨1.4%。与去年同月相比，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格变动中，深圳涨幅最高，上涨38.3%；湛江下降幅度最大，下降7.4个百分点。此外，北京价格同比上涨5.9%；上海同比上涨9.7%；广州同比上涨4.9%。1-9月份，全国商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额56745亿元，增长15.3%，增速与1-8月份持平。其中，住宅销售额增长18.2%，办公楼销售额增长18.7%，商业营业用房销售额下降1.7%。从数据中可以看出，房地产销售上涨与房价上涨的局势已经在不断加深，但这种局面却是不同步的。政策刺激可能只会加剧房地产市场的分化，一线和少数二线城市的房价可能会继续明显上升，但三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。一线城市的楼市热度，仅从土地市场表现就可以看出，仅仅上周五一天，北京拍出三宗地。其中龙湖联合体经过68轮竞拍，以总价14.2亿元、配建配建45600平米公租房的条件摘得北京昌平区南邵镇(中关村科技园区昌平园东区二期)0303-07地块，去除配建面积后楼面价2.75万/平方米。泰禾集团以27.75亿竞拍价、配建49000平方米限价房的条件拍得北京南邵镇0303-54地块，溢价率50%，折合土地楼面价13231元/平方米，剔除保障房及其他共建面积，楼面价达21000元/平方米。北京金隅以18.5亿元、配建79400平方米限价商品房、46900平方米自住型商品住房的条件竞得北京顺义后沙峪地块，去除配建后楼面价高达5.25万/平方米。在广州，路劲地产经过40多分钟竞争，以19.4101亿元的价格竞得花都新华街宝华路以北、茶园路以西J11-SJ06地块，竞配建2.97万平方米，扣除竞配建面积楼面价为8054元/平方米，刷新了绿地保持的6130元/平方米的楼面价，成为区域单价地王。当然，分化的加剧已经难于避免，房地产总体形势却仍在好转。恒隆集团董事长陈启宗先生在恒隆集团致股东函中说到，对于那些数年前便坚持中国楼市行将硬着陆的说法从不认同，过去一年已证明本人正确。反而，该行业有可能终于成熟，行将进入相对稳定的时期；虽然波动难免会有，但这是房地产等长期资产的本质。陈启宗先生相信，近期楼价和交易额已趋稳定，政府当务之急是为土地销售设立合理机制，令供应不再失控。那么，今趟楼市终有机会达至供求平衡。