恒河电子宾馆项目前期沟通思路75幻灯片.ppt

恒河电子宾馆项目沟通方案;前言： 项目强排体量、物业形态已初步确定，本次报告主要进行项目价值包装进行产品定位，及后期营销思路进行汇报!;项目初判;二环路核心地段;区域规划：“时尚城东，购物天堂”——打造城东现代服务业的新引擎;区域交通：双地铁规划，二环路高架通车，锋速对接全市各大区域;后建设路时代来临，建设路商圈将进入2.0商业格局时代;规划强势； 当项目在区域内处于绝佳的地段位置时； 项目的地段价值何等的强势！ 就目前而言： 所有人都认为，这里是个好地方； 这里的发展商业具有很大的空间，很容易实现项目的商业价值； 但将项目投身置市场竞争中。。。。;项目初判;;三、肉搏式竞争：区域现有商业7个，潜在的商业项目高达9个;;SM城市广场;众多商业巨头，抢夺“初级的生活消费型”市场；势必陷入“血腥肉搏战中”; 如此背景下，可否进行商业功能及经营理念的升级？;从商业发展矩阵模型来看，区域处于第三商业阶段，是否具备向第四阶段发展的可能。;案例分析：双保险:传统商业+局部高端商业的理念，传统商业吸纳区域人气，高端商业规划留足升级可能性。;高不成：妄想以高端商业突破区域壁垒，吸纳大成都客户，但不纯粹的高端商业，置身于高端商业竞争中反而处于竞争劣势。;进退两难 进“区域难以承载其高端消费，且将和成都高端商业巨头形成竞争格局。 退：势必与其它项目共同竞争“初级的生活消费型”市场。;项目初判;入住;项目名称;项目名称;项目名称;（样本数量：886人 数据来源：代理城东项目及市调采集）;左右都慢 办公：“低总价驱动，月均最快销售约3000㎡，当前价格12000元/㎡ LOFT自住或投资：4.9米层高，月均最快销售约1300㎡，当前售价12000元/㎡;项目初判;13;123㎡户型 3室2厅2卫1厨 ;2、保利康桥价格及销量走势图;二、个案分析【蓝光COCO时代】-建设路首个青年公馆;1、差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势;月份;3、控制面积，控制总价，满足居家功能;3、控制面积，缩紧尺寸的产品规划设计;D3户型：建筑面积约63㎡，实得面积约69㎡，得房率110%，两室两厅一卫;户型;三、市场需求：改善型产品竞争激烈，去化缓慢；小户型产品存在空白，去化速度较快;住宅市场小结：;项目初判;一、核心问题判定; 初级 生活消费型;多元化消费型商业示意：让居民到商场散步;多元化消费型商业示意：让居民到商场游玩互动;多元化消费型商业示意：让居民到商场运动;多元化消费型商业示意：让居民到商场聚会;多元化消费型商业示意：演艺表演;LIFE STYLE 生活方式中心;三、LOFT定位核心问题分析;四、LOFT功能定位;1、只有唯一，没有之一：6米层高——以商业形式报建，最大限度偷面积，;一层 过道;3、LOFT定位——产品配置建议;4、LOFT定位——避难层功能设置建议;5、LOFT定位——西南首席酒店套房，豪过香格里拉（暗示，这样的套房下的LOFT值多少钱？）;参数 ;城市精英生活公馆;1、住宅定位——户型配比建议;2、户型建议——户型设计参考建议;2、住宅户型建议——户型设计参考建议;2、住宅户型建议——户型设计参考建议;价格定位（住宅产品）;项目形象定位;项目推广语;谁会买？;;要好的： 有一定经济基础，有一定选择权： 要品牌：彰显与同龄人的不同 要圈子：和自己一样优秀的人在一起；比自己更优秀的人在一起 要环境：即使房子小，也要有品，有雅 要安全：???梯里总是谦逊有礼的邻居，而非醉鬼 只要价格在承受范围内，即使多花点钱，也欣然接受！ ;项目分析初判;营销思考;线上我们只做一件事： 让卖1万的房子看上去像2万，让卖1万5的房子，听上去像3万 线下我们需要的是：目标客户精神层面的渠道对位;线上推广策略;寻主启示 国际艺术生活中心，样板房内收藏价值百万艺术品一件，只要你能找到它，并说出它的来历，它就归你。 2013年X月X日;线上推广策略;线下营销策略;;;亲，下单前，请来看看 【XXX】 028国际艺术生活中心来了;;1=100;;电话营销都在做，关键是看方法！; ;资源共享、互惠互利！;先发制人——内部认购;内抢，外拓，资源整合！;尺度观点： 再牛的销售经理也不可能24小时与置业顾问在一起！ 因此，全时段监控销售流程，是销售战斗力的重要环节！ 如尺度有幸能加入到本项目，将带入尺度独有的 全过程销售记忆化; 每一步，销售流程记忆，指纹打卡配以录音，24小时全方位监控每个销售环节，确保业务价值传递！;THE END 以上内容由尺度兴业提供