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xx度假酒店项目可行性研究报告书 xx度假酒店二期 项目可行性研究报告 编撰单位三亚xx实业有限公司 编撰时间二00三年五月八日 目 录 总论 11 项目概况 12 项目提出的背景及建设必要性 13 可行性研究的依据和范围 14 主要技术经济指标 15 施工进度计划 市场调研及前景预测 21 度假公寓的概念 22 三亚引入度假公寓的情况介绍 23 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析 24 本项目与其他项目相比较优劣势分析 25 本项目前景预测 项目定位 31 主题定位 32 功能定位 33 市场定位 34 项目建设方案及规划设计定位 35 价格定位 36 入市姿态及推广时机定位 37 销售方式定位 38 物业管理定位 营销策略 41 宣传主题概念 42 卖点整合 43 优惠措施 44 销售目标体系整体推广思路 45 分阶段控制的公关效果 46 外发式宣传策略 47 销售进度目标 48 资金回笼计划 投资估算和资金筹措 51 投资估算 52 资金筹措 财务评价与社会效益分析 61 盈亏平衡分析 62 赢利预测 63 敏感性分析 64 社会效益分析 第七章 结论 第一章 总论 11 项目概况 本报告所陈述的对象为三亚xx度假酒店二期以下简称本项目 本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在地球北纬18°与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线这里长夏无冬有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优最适宜游泳的海水浴场这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力xx度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点  本项目建设用地东接xx度假酒店一期南临南中国海西接红树林度假酒店五星级北靠亚龙湾高尔夫球场地块方正规则视野开阔观海效果极佳是建设高档度假酒店的理想用地 12 项目提出的背景及建设必要性 在过去的20年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用 在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出 近几年三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向发展三亚的房地产开始了新一轮的升温特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买业内人士认为未来几年的三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求 在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家亚龙湾二线房地产产品也屈指可数在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求在此背景下我们准备开发建设的xx度假酒店二期无疑适时而上具有一定的建设必要性一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品满足市场的需求另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 13 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的具有科学性和前瞻性本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究 14 主要技术经济指标 总占地面积58070平方米 总建筑面积67981平方米 可销售面积34000平方米 建筑密度2446 容积率072 绿化率656 15 施工进度计划 151 2003年11月29日破土动工 152 2004年1月26日结构达到正负零 153 2004年5月18日结构封顶 154 2005年6月30日交付使用 第二章 市场调研及前景预测 21 产权式酒店产权式酒店由时权酒店TIME SHARE演变而来由消费者或个人投资者买断店在特定时间里的使用权首创这一概念的是瑞士的亚力山大1976年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即将客房分割产权独立出售给投资者居住将客房委托给酒店经营取回报同时还可获得酒店赠送的一定期费入