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地产市场专题研究系列之二 来自最前端的挑战和机遇 ——土地出让政策发展趋势简析 【按语】土地是房地产开发企业的生命线，在各地持续化、规模化地获得质地优良、价格合理的地块是万科实现其宏伟目标的基础。今天，在全新的发展形势下，万科该怎样去拿地？集团企划部将从土地出让政策的必威体育精装版发展趋势方面，为各地分公司及业务部门提供一些简要的分析和建议。 趋势（一）： 近年来，在国内的各主要城市，尤其是在经济发达地区，以招投标方式出让土地的现象逐渐增多，这表明土地市场的市场化程度正在提高。预计在今后数年内，这一趋势将会变得愈加明显；而在一些发展成熟的市场，招投标将成为土地出让的主要方式。 现 象：( 北京：土地使用权出让法规自1993年沿用至今，未作改动，但已出现向市场化方向发展的趋势，如近期进行了一些土地拍卖活动（未获成功）。 ( 杭州：自1999年开始，市区所有商住用地一律采取招标拍卖方式供地，政府不仅控制年度土地供应，而且有计划地控制土地投入市场的节奏。土地供应总量理所当然地成为决定当地地价高低的关键性因素之一。 ( 南京：今年首次对国有土地使用权进行招标，五块地基本以居住用地为主；招标非常成功，五块地转让所得近2.4亿元，迈出了规范土地的第一步。 ( 上海：1996年上海率先建立土地收购储备机构，实现政府垄断土地一级市场。 ( 武汉：1999年末建立土地储备中心，统一收购国有存量土地和集体土地。2000年已成功对南岸嘴186亩土地实行收购储备，整理成无遗留债务的“净地”，只待规划作出，即可进行升值拍卖、招标或以协议方式出让。 ( 深圳：即将出台土地出让方面的法规，今后商业用地须进行招投标，私人用地转让也须挂牌交易，合作建房以后不批；房地产交易所将成立专门管理土地招投标的部门。 ( 成都：招投标增多；但大的成块土地开发，政策仍较灵活。 ( 天津：成立土地交易中心，控制土地一级市场，以拍卖、招投标方式出让土地。 ( 沈阳：今年年底或年中，招投标管理办法可能出台。 ( 大连：2000年8月，开始出现土地以招投标形式出让。已公布自2001年始土地出让实行招标拍卖的规定。 影 响：对地产发展商的资金实力要求较高，有利于实力型企业打入封闭垄断的区域市场；但客观上也抬高了地价及开发成本，对致力于大规模扩张的企业而言，其发展速度势必受到不利的影响。 对 策：可考虑集中资源于重点区域，在确保收益率的情况下，扩大市场占有率；而在非重点区域，可以品牌作为支点，积极利用联盟合作的方式，充分借助外力及社会资源，实施品牌的高速扩张。此外，强化营销策划和组织管理能力，将有助于化解和转移因地价提高而加大的投资风险。 趋势（二）：随着国民经济连续多年的高速稳定增长，国内各主要城市的城市化 进程显著加快，政府鼓励发展商在城郊结合部展开大规模开发。 现 象：( 杭州：大力推进城市化进程，将部份集体土地转变为国有土地。据统计，1999年杭州市区撤村建居住区34个，共有1.2万多亩土地得以盘活。 ( 深圳：已基本无农村土地。 ( 南京：“九五”期间，南京交通基础设施大大改善，城市空心化特征日益明显。未来五年内，南京城市将大规模扩容，规划建设中二环城内围合约有1000平方公里的土地面积。在“十五”期间，城区将东进南延，加强沿江开发，以年均10平方公里的速度扩大主城范 围，五年新增城市人口将达50万。 ( 成都：政府于多年前即想向城东、城南发展，但由于基础配套、资金等问题而未获进展。这次万科率先进入开发，获得了很大优惠。 ( 天津：天津万科配合政府的城区发展规划，获得价格等方面的优惠。 ( 北京：城市化进程加快；在远离市区的四、五环之间建大型绿化带，在绿化带之间及五环之外，规划兴建大规模社区，将城内部份地区的居民外迁。北京万科正在与政府商谈有关项目及可享受的优惠条件。 (上海：政府通过连续加大市政基建投入，积极推动城市化进程，有序地拓展城区范围，引导城市人口流向城郊结合部；对于开发商，地方上有税收减免等优惠政策。 (大连：市政府的“十五规划”初步确定：提高城市化水平，改变传统的老工业区，启动泉水新居住区（规划面积17平方公里）；从远景规划上看，城市向北的拓展空间达数十公里。城市交通捷运系统建设也将全面启动。 (武汉：即将出台的〈〈武汉市城市总体规划（1996——2020年）〉〉确定的重点为：推动城乡一体化建设，促进城乡协调发展；合理引导城市发展空间，优化人口分布，提高用地集约性。 影 响： 万科当前的产品开发方向与中国城市化进