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天安龙岗数码新城二期设备接管方案 周凤鸣 2011年11月18日 为保证二期设备接管验收工作顺利进行，维护业主的利益，减少业主投诉，保证物业交接时设备设施的合格率达到业主满意，保障天安地产和天安物业服务质量及品牌知名度。特制定二期设备接管方案。 一、二期概况 二期2号和3号大厦，占地面积28782平米，规定建筑总面积约为98000平，办公面71000平米。商业面积27000平米。2号大厦地上14层，3号大厦地上15层，2--3号大厦均为地下两层。车位数：610个，总户数：211套。 二、接管验收的准备工作?????? 1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。?????? 2、成立物业接管验收小组。物业公司按照接收的物业要求抽调业务技术骨干组成物业接管验收小组。 三、接管验收条件：??? 接管验收的房屋建筑及公共设备设施应具备以下条件：1、各幢预交接房屋建筑，正常施工必须全部结束；外围设施在入住以前必须竣工交接。2、各项预交接公共设备设施设施系统整体竣工。3、电梯、水质、消防、避雷、防汛、人防等经相关主管部门检验合格。 四、接管验收人员组成： 接管验收最好三方同时在场验收。一是开发商，二是施工方，三是物业管理公司。 物业管理公司业务技术骨干人员组成分为： 1、? 资料组：负责设备技术资料、产权资料、物业档案资料的验收与接管； 2、? 设备组：负责电气系统、空调系统、给排水系统、消防系统、通信网络系统、楼宇监控系统、公共安全防范系统、综合布线系统、隐蔽工程等大系统工程的验收与接管； 3、? 标识钥匙组：负责各设备房和设备标识系统与钥匙的验收与接管。 五、接管验收人员职责 1.物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员与地产公司相关人员一道组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统。 5.由物业经理跟发展商办理接管手续。 六、接管验收依据 1、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准），主要是建设部1991年69号文《房屋接管验收标准》以及各分项工程的部颁标准。 2、前期施工合同（协议）制定的标准，要求。 ?3、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更资料。 ?4、所有的设备、材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。 ?5、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 6、工程质量事故处理记录。 ?7、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。 ?8、设备试压、试运行合格报告等。 七、接管验收工作程序 1.验收的过程 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商要求及督促施工单位进行整改。 (3)对在复验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 八、设备接管验收要求 充分利用前期介入取得的各种资料、二期2--3号大厦的了解，对大厦进行严格、规范、细致、全面的接管验收。 1. 物业设备档案资料收集和管理 物业设备档案是对前期开发成果的记录和继承，是实施物业设备