资产评估第二章 资产评估的方法.ppt

第二章 资产评估的方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理： 四、操作程序 五、市场法的相关参数 （一）资产的功能 不是抽象的功能 不同资产功能的具体表现可能不同 （二）资产的实体特征和质量 资产的实体特征 资产的质量 （三）市场交易条件 市场条件 交易条件 （四）交易时间 六、常见的评估方法 1. 现行市价法 评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格 直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 2. 市价折扣法 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 3. 功能价值类比法 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 （1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值法 （2）资产价值与其功能呈指数关系：规模经济效益指数法 4. 价格指数调整法 以参照物成交价格为基础，考虑参照物时间与评估对象评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 5. 成新率价格调整法 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象价值的方法。 类比调整法的基本计算公式为： 货币的时间价值 投资者推迟消费进行投资所得到的报酬 Capital Asset Pricing Model, CAPM, 资本资产定价模型 Capital Asset Pricing Model, CAPM, 资本资产定价模型 优点 缺点 第三节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 四、理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 搜集历史资料，确定成本构成 重置成本评估方法 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 （3）功能价值法 参照物 功能价值 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。 1. 综合人工消耗，材料消耗和能源动力消耗各项因素，将被估资产的年运营成本与性能技术更为先进的新型资产的年运营成本比较，得出年超额运营成本 成本法的优缺点 优点： 1. 充分考虑不同性质的贬值因素 2. 适用范围：单项资产和特定用途资产的评估 联系 1. 评估一般目的的相同性：客观公允价值 不同方法产生差异的原因： （1）某些方法使用前提不具备 （2）支撑评估方法的信息资料不完备 （3）评估人员专业判断能力有误 （4）分析过程有失误 区别 1. 评估思路不同 资产评估方法的选择 1. 必须与评估具体目的和价值类型相结合 理论假设 计算方法 A 功能成本线性函数法 ? ? ? P=a＋b×F 能力F 价格P 例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示： 175 130 115 85 60 40 35 33 万元 价格 150 100 80 50 30 10 5 3