第四章 房地产评估 资产评估课件 教学课件.pptVIP

第四章 房地产评估 制作人：杨雪萍 郑州轻工业学院 学习重点 房地产的特点及其评估原则 影响房地产评估价值的主要因素 各类评估技术在房地产评估中的应用 第一节 概述 房地产的概念 房地产的特点 房地产评估应遵循的原则 房地产评估程序（略） 一、房地产的概念 土地和房屋及其权属的总称(房产和地产的总称 ) 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。这主要源于土地所有制不同 二、房地产的特点 房地产—房地+权属（房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让） 特性： 位置固定性+供求区域性 长期使用性+保值增值性 投资大量性+投资风险性 政策限制性+难以变现性 三、房地产评估应遵循的原则 合法性原则（合法产权、合法使用、合法处置） 城市规划为居民用地，不能以商业用地评估 临时建筑、违章建筑收益不能作依据 有效使用原则 房地产的用途最佳 与环境的协调最佳 生产要素的组合最佳 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的特性 房地产价格是权益价格 与用途有关 具有个别性 具有可比性 二、房地产价格种类 （一）按权益：所有权价格、使用权价格、其他价格（抵押、租赁） （二）按形成方式： 市场价—实际成交价 评估价—模拟价格 （三）按实物形态 土地价格 建筑物价格 房地产价格 　 （1）基准地价 是以城市整体为单位进行的，是区域性的平均地价， 是时期地价，不是时点地价 是分别评估各类用地和综合土地级别的平均地价 本次基准地价调整后，将把商业用地分为八级，住宅用地分为七级，工业用地分为五级，其基准地价均有不同程度的升高，其中以住宅用地升幅较大，其次为商业用地，工业用地升幅最小。郑州基准地价最高涨幅将达68%。 （2）标定地价 是政府评估的具体地块在一定使用年期内的地价，即宗地地价。 在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估。 是确定出让底价的依据和参考 （3）出让价格 ：是政府根据土地出让年限、用途、市场行情等因素确定的拟出让宗地或成片开发土地的最低时点价格，也称一级市场价格。 （4）转让价格 ：是土地使用权占用者将已取得的土地使用权再转让给他人的交易价格，也称二级市场价格，主要包括买卖价格、租赁价格、征用价格 （5）其他价格 ：是土地使用者将土地使用权用于其他经济行为而确定的价格，主要包括抵押价格、拍卖价格、征税价格等。 基准地价 标定地价 一级市场价格（垄断市场） 出让价格 （政府评定） 转让价格 二级市场价格（竞争市场） 其他价格 评估对象 按单位：总价格、单位价格、楼面地价 其他价格类型 三、房地产价格影响因素 一般因素 区域因素 个别因素 1、一般因素 经济因素 经济发展：经济增长速度、国民生产总 值等 财政金融：利率、税率 产业结构：第三产业比重大则地价高 社会因素 人口：数量、素质、密度与地价正相关 家庭规模 房地产投机 教育科研水平+治安 社会福利 行政因素： 土地使用制度+住房制度+地价政策 城市规划、土地规划、城市发展策略→（决定用地结构、用途等） 税收优惠、投资倾斜 隶属关系变更→（升级会价高、划归发达地区会价高） 交通管制 2、区域因素 商服繁华 道路通达 交通便捷 城市设施状况—基础设施完善度+生活设施完善度+文体娱乐设施完备度 环境状况 3、个别因素 区位→宗地位置优则价高 面积、宽度、深度→临街较宽则价高、深度不深不浅价高 形状→矩形、街道交叉口的三角形 地力、地质（正比）、地势（高则价高）地形（平坦） 容积率→ 与地价同方向变动但一般不呈线性关系 用途→商业用地价≧住宅用地价≧工业用地价 土地使用年限 (2)建筑物 面积+结构+材料等→影响成本 设计、设施→是否与功能相适应 施工质量 法律限制→高度、消防、环保等城市规划及建筑法规 环境协调→是否最佳使用 第三节 收益法 （一）适用范围 （二）基本公式 （三）具体应用 （一）适用范围 有收益的房地产价值评估 如商场、写字楼、饭店、公寓用地等 （二）基本公式 房地产价格 P=A/r （无限期） P=(A÷r) ×[1-1/（1+r)n] （有限期） A:净收益 r:资本化率 n:收益年限 1、A→净收益 净收益=客观总收益－客观总费用 必须为客观净收益、非实际净收益 处于最佳利用状态→用途+程度 收益修正→类似房地产收