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房地产 理财策划 一、购房与租房的决策 案例1： 李先生看上了一套40平方的房产，可租可售。租房为每月1000元，押金3个月。买价为25万元，首付5万元，利率为6%的房屋抵押贷款。李先生该买或卖？（一年期存款利率为3%）。 一、购房与租房的决策 （一）简单年成本比较法： 购房的使用成本=首付款的机会成本 +贷款利息+物业管理费+其他 租房成本=租金 一、购房与租房的决策 （二）净现值法： 1、计算n年租房 的累计净现值： 2、计算n年买房 的累计净现值： NPV1=n年后取回的租房押金现值-- 押金-- 年租金（1+g）t-1/（1+r）t NPV2= n年后卖房的净所得现值– 首付款— 年还贷额 * P/A（r，n） 3、假设n年租房 的净现值= n年买房 的净现值，计算出n年后卖房的净所得及房屋的应有最低售价： 4、比较n年后房屋的应有最低售价与实际可能售价 n年后房屋的应有最低售价= n年后卖房的净所得 + n年后房贷余额现值 一、购房与租房的决策 一、购房与租房的决策 购房与租房决策的影响因素： 目前的经济能力 居住时间 房租增长率 房价增长率： （购房年成本率、租房年居住成本率） 利率水平 负债能力 案例2： 王太太的购房计划 王太太年收入10万，预计收入成长率3%。目前家庭净资产为15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷款上限，打算5年后购房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，房贷款利率为6%。 王太太如何合理购房？ 思考： 案例分析： （一） COF CIF 0 1 2 3 4 5 6 t 15万 g=3% 还 贷 购房 首付 25 24 R=10万 购房 首付 案例分析： （一） 一、以储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价： 1、届时可负担的首付款=目前的净资产 X （ F/P, r，n1) +目前年收入 X （ F/A, r，n1) X 负担首付比率上限 （其中： r-------投资报酬率， n1-------离购房年数） 1、王太太届时可负担的首付款= 15万元X （ F/P, 10%，5) +10万X （ F/A, 10%，5) X 40% =48.6万元 案例2： 2、可负担的房贷=目前年收入* （ F/P, g，n1) X负担房贷的比率上限 X （ P/A, i，n2) （其中： g-------预计收入成长率， n1------离购房年数 n2------贷款年数， i-------房贷利率） 案例2： 2、王太太届时可负担的房贷= 10万X （ F/P, 3%，5) X 40% X （ P/A, 6%，20) = 53.2万元 案例分析： （一） 3、届时可负担的总房价=可负担的首付款+可负担的房贷 王太太届时可负担的首付款=48.6万元 届时可负担的房贷款=53.2万元 可负担的总房价=101.8万元 案例分析：（二） （二）计算可负担的房屋单价： 可负担的房屋单价=可负担的房屋总价 / 需求面积 （三）确定购房区位 案例分析：（三） 总结： 购房规划的基本步骤 （一）以家庭储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价 （二）计算可负担的房屋单价 （三）确定购房区位 一、房地产投资的优势与劣势 优势： 1、可观的收益率 2、对抗通货膨胀 3、所得税优势 4、财务杠杆效应 一、房地产投资的优势与劣势 劣势： 1、流动性较差 2、需要大笔首付资金 3、房地产周期与财务杠杆的不利影响 4、高风险 5、管理成本高