滕鲤传播2012年济南祥泰·新河湾amp;祥泰广场整合推广策略思路方案.pptVIP

推售策略 综上所述： 评估各物业之间关系，以及对销售工作安全系数的评估，建议在第二种推售策略的基础之上加以延展，结合各物业对位的客户特点，通过“线上、线下”持续动作，保障年度任务的实现： 明线：解决关联客户问题 LOFT+写字楼散售+公寓 暗线：解决声望客户问题 6-10#独栋、写字楼整层 双线齐发，撒大网，细分客户，分产品线开盘。 思考任务如何完成之前， 先让我们明晰商业地产的一般规律…… 商业地产本质1: 商业地产是开发、投资、经营三位一体的行为 商业地产贯穿其中的行为有三种，第一种是开发商的开发行为，第二种是中小投资者的投资行为，第三种是经营商户的经营行为。三种行为协调统一，有机整合，才能最终实现整体的多方共赢。 商业地产本质2: 商业地产开发需要满足四个主体利益诉求 商业地产整个投资开发的链条中，实际上有四个主体，分别是：开发商、投资客、经营商户、消费者——只有四者皆满意，项目才能够具有持续赢利的能力。忽视任何一个环节的利益诉求，都有可能导致整个利益链的崩溃！ 商业地产本质3: 商业地产开发之前，要审视自己是否风险可控 商业地产不能单打独斗，要紧跟市场大势发展，主控方与政府关系要保持一致；要设定好自己的投资方式和获利方式，避免造成投资失败。 猜猜看： 祥泰广场的蓄客一般 而且客户多倾向于小户（尤其是写字楼客户） ——这不来源于之前的案场表现，也不是我们的主观臆断 眼前的问题 后续的问题 我们的事实依据是： 济南商业多中心化 济南商业供应过量 商业格局/商圈分布 目前济南市商业格局呈现“二、三、四”分布：泉城路商圈和经四路大观园商圈两大市级核心商圈，三个专业市场商圈以及分布在东、西、南面的洪楼、燕山、西市场和英雄山区级商圈。 商圈名称 商圈性质 商圈总体量 泉城路商圈 市级商圈 50万㎡ 经四路大观园商圈 市级商圈 25.4万㎡ 洪楼商圈 区级商圈 8万㎡ 英雄山商圈 区级商圈 28万㎡ 西市场商圈 区级商圈 9万㎡ 燕山商圈 区级商圈 33.9万㎡ 山大路商圈 专业市场商圈 17万㎡ 泺口商圈 专业市场商圈 55万㎡ 北园大街商圈 专业市场商圈 158万㎡ 市级商圈 区级商圈 专业市场商圈 泉城路商圈 北园大街商圈 泺口 商圈 洪楼 商圈 山大路商圈 大观园商圈 西市场 商圈 英雄山商圈 本案 （数据来源：CRIC市场调研） 燕山商圈 济南商业多中心化必然导致消费人流严重分流 目前济南各市、区级商圈差异化不大，导致客户严重分流； 举例说明—— 英雄山路商圈存在鲁商广场8万平米银座商城、贵和商场、八一银座商厦、经十一路人防、新世界文化商场等百货类、小商品类、文化类商城，本案也杀入这个区域，其规模体量接近泉城路商圈，消费档次与之相差不大，并在很大程度上堵截了泉城广场南向消费人流。 西市场-纬十二路商圈，未来5年之内，该区域将出现新世界地产的商业项目、保利中心项目、连城国际中心项目，欧亚大观园项目、诚基项目……加上现在已经存在的和谐广场、嘉华购物广场，该商圈将整体性截留济南整个西部消费人群。 济南市2010年人口统计 户籍人口 604.1万人 常住人口 681.4万人 市区常住人口 约433.6万人 根据济南十二五规划，截止2020年济南人均商业面积将达到1.2㎡/人，本项目初步估计为2013年开始运营商业物业，通过需求面积-现有存量及未来可预见的供应量，济南市至2013年商业需求量约为45.7万㎡。 （ 注：市场缺口=需求面积-现有面积 ） 现有商业需求情况分析 数据来源：《济南市第六次人口普查》 2013年济南全市商业空间 常住人口 710.4万人 全市人均需求面积 0.89㎡/人 全市商业存量 518.58万㎡ 全市商业需求量 45.7万㎡ 全市人均商业面积增长率： 规划2020年济南全市人均商业面积指标为1.2㎡/人，2010年全市人均商业面积0.78㎡/人。增长率为x；0.78（1+x）10 =1.2，得出增长率=4.4% 年平均常住人口增长率为：1.4%，计算2013年济南市常住人口为：710.4万人 全市未来供应量 68万㎡ 济南商业供应接近饱和，未来将持续过量 受国家调控政策影响、地方政府政策引导，全运会之后，济南走上了一条“综合体”之路，目前全市规划要兴建16个大型城市区域综合体，未来将导致大量的商业物业涌现； 济南商业短时间内供应量也非常巨大，已经开始的大量的城市旧改、西客站的大手笔建设、城市新区建设都配套有一定量的商业，比较典型的代表为——济南天桥区官扎营旧改：将恢复老济南火车站原貌、建设北侧火车站站前广场等，周边项目——南益名泉春晓目前正在销售商业及写字楼，其产品也是2011年年末唯一有大量成交的写字楼。 可以