楠湾嘉园市场调研和包装策略_市场研究报告_90P.pptVIP

皇家礼遇式服务 放大细节＝放大尊贵 入口处 销售大堂 你不是在看楼 你只是在享受 ◎专人指引停放车辆 ◎门童拉门鞠躬 ◎管家打伞，护送客户到销售大堂 ◎管家就位，提供皇家礼仪接待服务 ◎销售人员引导讲解项目沙盘 ◎邀请客户至休闲区洽谈 ◎管家引导送客 * 景观示意图 * 把水资源景观引入每栋楼的架空层部分，更加自然、更加温馨。 架空层改造城休闲，娱乐场所 架空层示意图 * 单元入户大堂 公共部位示意图 * 建筑底部裙房选用厚重石材基座，体现出高雅，稳重的建筑雄姿 1、2层石材基座 * 特制航空级气密窗 全铜制手工雕花入户门 外墙定制进口石材 “密码+掌纹”识别门禁系统 日本大金户式中央空调系统 德国ABB公司EIB系统 （对窗帘、灯光进行控制） 阿鲁克门窗五金 格拉威泊尔防辐射双钢化中空玻璃 美国BEAM中央吸尘系统 外墙铝复合板 世界级建材配置——豪宅的华丽配饰 国际品质建材 * 品牌建材示意图 * 品牌建材示意图 * 地处工业园区：杂乱的人员环境，严重拖了我们的后腿。。。 如何让购房的消费群体打消这一顾虑？ * “智能一卡通”社区 安全的保障 * 每个小区入口设置1台中心大门口对讲机，可以呼叫小区内各 楼栋的各个住户，确认访客身份 在停车场各出入口，提供1套IC卡接口设备和485格式数据， 由停车设备供应商提供其他设备，与系统联动，实现一卡 通。 * 调控 政策 限购 保障房 信贷 2011年政策重点 * 自2011年初以来，仅9个月时间，央行进行了7次存贷款基准利率的上调和1次公积金利率的上调，金融货币政策明显紧缩，开发商融资渠道受到挤压，资金压力迚一步加大。 通过对个人住房转让营业税的调整，加大房地产流通市场的转让成本；通过对个别大型城市房产税的征收，加大房地产作为投资产品的持有成本。 中央政府将房价调控纳入对地方政府工作目标考核制度中，调控不利将实行问责制，各地相应出台本地房价调控目标，“房价调控”登上“政治舞台” 从提高首付比例，到限制购房、限制贷款，调控政策对购房者的“打压”力度是显而易见的，从而使得购房者在房地产市场的地位由主动发得被动。 金融政策 —紧缩 税收政策—提升、增收 政府—目标、问责 购房者—限购、限贷 2011年政策 * 减少资金流动性； 减少开发贷款； 控制外资流入； 加息提高融资成本。 政府的杀手锏在于“紧资金”，进而敦促开发商促销回款，开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好促销、加速出货的准备。 政策解读 紧资金 保障房 信贷 土地监管 限购限贷 分流部分有效需求， 通过信贷、税收和行政手段暂时抑制有效需求，减少成交， 当房价下降时，买涨不买跌的心理作用将发挥叠加效用 加速土地开发，加快资金压力 减少流动资金，增加融资成本 政策调控方向、路线 * 市场走向 购买商品房 实行经济适用房或公共租赁房保障 实行廉租住房保障 市场满足 政府提供 重点 保障房建设作为影响商品房市场的重要因素之一，是对商品房市场的最大的威胁，大规模的建设将改变整个中国楼市的格局。 住有所居 十二五规划初定未来楼市格局 * 市场走向 1.缺少长效机制 通过调节供求关系来平衡房价是正确的，不过当前政策只采用抑制 需求的短期措施，而没有增加供应的长期准备。平衡供求关系是需要 长期保持的，只有长效机制才能保持长期稳定。 2.短期看跌，长期看涨 本轮调控，政策决心非常大，抑制需求的政策已密集出台，由此我 们判断今年下半年房价必然面临调整，这是政策需要。 3.预计中国房地产行业的双轨制将模仿香港、新加坡模式 中国人多地少的基本国情很难改变，不可能通过无限制的土地供 应来平衡供求关系。从住房保障政策来看，或许政府将模仿香港、新 加坡模式，保障房部分做到位，而开放商品房市场。 * 自从国家实行房产调控以来，影响购房者的几大政策: 3、开盘楼盘一律实行实名制，不得更改。 2、自2011年3月14日颁布限购令后，每个家庭只能买一套住宅，包括二手房源； 1、银行信贷政策紧缩，首付比例40%，二套房60%，三套及以上停贷； 政策限制 * Part3、项目分析 * 项目情况 * 项目指标 建设用地面积 17839.66m2 （计26.759亩） 其 中 1#地块面积 4097.36m2 （计6.146亩） 2#地块面积 13742.30m2 （计20.613亩） 总建筑面积 48164.38m2 容积率 2.7 建筑密度 22.64% 绿地率 30.05% 幢号 户型编号 户型 建筑面积 套数 1# A-a 三房二厅二卫 143.42 143 2# B-a 三房二厅二卫 139.53 47 2# B-b 三房二厅二卫 146.3