中原2012年7月17日合肥新地中心·天誉开盘前营销推广总纲.pptVIP

新地中心·天誉开盘前营销推广总纲;卖得更快＋卖得更贵＋卖得更出名;基于愿景之下的开盘前营销推广总纲;Thinking;推售计划;工程节点：4月1日五星级会所开放，样板房4#楼已基本布局到位，5#楼预计7月28日左右调整完毕，本月内样板房预计可以按时开盘； 销售物料：户型折页已于6月初到位，户型模型于7月初到位，住宅影视片预计7月中下旬到位，楼书规划设计中，目前销售物料基本到位； 案场包装：电梯厅等个别位置进行了形象画面包装，目前会所正在全面调整，会所广场画面已更换为住宅形象，围墙画面正在筹备中，销售氛围在不断提升； 推广方面：前期诉求点以天鹅湖景和五星级会所开放为主，目前主诉求点以一线湖景豪宅和样板房开放为主诉求点，7月份媒体费用分别约100多万，媒体投放途径以为网络、报纸、短信、为主的基础上，又增加了一些市区高端场所的LED投放，后期市区户外大牌画面，也即将出街，住宅部分媒体投放力度在不断增强； 活动方面：6月8日举办了徽商大讲堂第一季，期间登记到场客户70多批，整体来说活动频次偏少； 客户方面：4月初进场截止到7月16日共接待来访客户764组，来电客户568 组，周均到访量约54组，客户量不足。;推售计划;主要竞品客户特征;近期客户量：周一至周五日均13组左右，以老客户回访为主，周末日均40组;近两周客户量：近两周总来电40组，新来访50组，老来访130组，周末来访较多，日均25~30组（每周末都有暖活动），成交38组。;从4月1日进场截止到7月16日共接待来访客户764批组，来电客户568 组，周均到访量约54组，本次客户分析内容针对764组来访客户抽取有效数据进行分析。;1、获知途径;2、来访区域;3、从事行业;4、需求面积;5、需求房型;6、关注因素;与竞品项目的成交客户对比： 1、信息途径：本项目来访客户主要的信息途径为路过，其它渠道均有涉及，竞品的主要途径为友介、老带新、短信、户外等；原因可能是项目前期推广力度较弱，竞品项目进入销售期口碑效应正在放大； 2、客户构成：与竞品项目的成交客户区域来源相似，到访客户主要来源于政务区、蜀山区、庐阳区，但本项目政务区客户比重最大；另有部分省内外市及外省客户，反映出高端楼盘更强大的辐射范围。主要行业来源为私营业主和个体工商户；其次为企事业单位中高层，以及政府公务员。 3、需求结构：需求面积主要集中在100-130㎡和150-200㎡两个区间内；200㎡以上的意向偏少；需求房型主要为两房、三房；但需求99-130㎡占44%与需求两房78%的比例冲突可以判断出部分客户意向100㎡左右但需要满足三房的功能； 4、置业关注点：关注因素主要有价格、景观、房型、地段、配套，而竞品项目的成交诱因主要为品牌、地段、资源；;推售计划; 通过最优质产品4#高价入市，树立价值标杆； 通过5#低总价产品入市，实现项目快速跑量； 为提高销售率制造热销势头，首批4、5#各推一个单元共228户（不含顶复）。首批推售单位建议4#1单元与5#楼2单元； 通过与核心竞品楼盘华润凯旋门的产品对比，采用差异化引导的思路，以产品功能性和实用性取胜。;推售计划;;2012年销售目标： 8月25日公开发售，开盘月实现40%成交，约90套。 5个月实现4.9亿销售额，3亿回款额。;开盘销售目标：90套;推售计划;;Part2:目标实现下的营销总策略;目标实现下的营销总策略;Part3:策略分解及执行;开盘劲爆阶段，新地中心说什么？;*;项目开盘迫在眉睫，面对着即将来临的劲爆阶段，产品诉求点以落地为主，以诉求产品功能性、样板房开放、会所入会认筹等项目关键性营销节点释放;阶段目标;企业定向直邮;优质户外大牌抢占;2、媒体渠道突破;权威媒体证言式代言;立最 “贵”形象－20000元/平米;Part3:策略分解及执行;活动线; [ 策略思考：以客户特征为思考出发点];[以70年代生的人——目标客户群的特征及关注点为导向，定制主题，并进行相关主题的活动延展，直扣目标客户心理；];70年代人的特征;天鹅湖杯 天誉儿童才艺大赛;新丝路少儿模特大赛 ;富爸爸家庭理财互动会 ;BABY的快乐暑假 ;所谓天工？大师证言！ —“维思平（WSP）建筑作品2012（合肥）巡展”;*;Part3:策略分解及执行; 参与对象：私家车主 执行目的：挖掘高端人群，为项目聚集客户 费用预算：40万=100元*40000辆 执行细则： 1、与中石化合作（团购加油卡），在尽量广范围内所有加油站均摆放展架、易拉宝，派发项目遮阳挡和项目资料，并告知客户可到现场领取加油卡信息。 2、通过短信或报广释放信息：凡驾车至销售中心车主，均可领取100元加油票一张，数量有限，送完为止。;*;*;;高端消费场