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如何利用价格政策促进住宅物业行业健康发展 我市城市住房制度改革20多年以来，住房体制发生了根本性转变。住房制度由原来“国家福利性分房”为主导转变为“以市场化购房为主、国家建设经济适用房解决低收入群体住房为辅”的市场化住房体制。相应对房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业区域的环境卫生和相关秩序，即物业管理，在国家推行“业主自治、专业服务、依法监管”的政策引导下，也由“国家企事业单位无偿负担”逐步向 “自愿委托、有偿服务”的物业管理服务市场化方向转变。住房制度的改革带来了房地产市场的飞速发展，物业管理的市场化进程也在逐步加快，经修订后的《安徽省物业管理条例》已于2010年1月1日起施行。截止目前，在市房管部门备案房地产开发公司120多家、物业管理服务公司60余家；在我市经价格主管部门审批或备案住宅物业服务收费标准的有69个住宅小区，涉及物业管理服务公司36家。 物业管理服务悄然走进千家万户，物业服务收费也逐渐成为大家关心关注的焦点。12358价格举报热线电话有关业主对物业公司服务不满意、乱收费等物业方面的举报逐年上升，2009年已上升至各类价格举报案件的前三位，2010年年到目前，房地产物业价格举报仅次于交通运输，列第二位。因各种原因导致小区业主拒交拖欠物业费，物业收费二次缴费率低，一些物业公司经营难以为继，今年7月份部分小区业主因长期拖欠物业费被小区物业服务公司无奈地起诉至法院（2010年8月4日《淮北晨刊》报道）。如何理顺小区业主与物业服务公司之间关系，促进物业行业健康发展，共建管理规范、秩序井然、环境优美、文明和谐的住宅小区，是今后价格管理工作不得不面对的课题。 一、回顾我市城市住宅小区物业费管理的价格政策 我市城市住宅小区物业费管理价格政策，以2004年出台《关于公布住宅物业管理服务等级收费标准及相关问题的通知》（淮北市物价局淮价价[2004]80号文件）为分界线，可分为二个阶段。 2004年以前，住宅小区物业服务收费实行政府定价，召开价格听证会。定价对象主要是住房制度改革后实行物业管理专业化、市场化的初期阶段，东方物业管理公司管理的洪山路小区是第一家，而后是黎苑新村、新华巷花园小区、飞亚纺织小区、纺织一厂小区、供电局小区、印染小区等。物业管理市场化刚刚起步，物业管理的服务意识、业主接受有偿服务的观念都正在转变形成之中，加之老的小区配套设施设备和环境建设有欠缺，从当时情况看除黎苑新村核定的收费标准稍高以外，收费标准起点普遍较低。由于物业收费标准的核定充分考虑到当时的市场环境和社会承受能力等实际情况，为我市住宅小区物业管理服务市场化开好头、起好步奠定了基础。 2004年以后，根据《安徽省住宅区物业管理服务等级标准》，我市相继出台《关于公布住宅物业管理服务等级收费标准及相关问题的通知》、《淮北市城市物业服务收费管理实施细则》等物业收费政策，住宅小区物业服务收费实行政府指导价，备案管理。具体备案掌握“一宽一严”的原则，从促进物业管理服务公司发展、保护经营者利益、业主有充分选择权的角度出发，采取宽松的备案价格政策，鼓励销售房屋的同时签订物业服务合同的备案，鼓励业主委员会与所聘请的物业公司充分协商签订物业服务合同的备案；反之采取从严备案的价格政策，增加备案门槛，严格审核并召开业主座谈会，充分听取业主意见，切实保护业主利益。 二、我市经核定或备案的住宅小区物业服务收费水平 根据2004年我市公布住宅物业管理服务等级收费标准，按住宅小区管理服务等级标准，从低向高分为一、二、三、四共4个等级标准，多层住宅（6层以下）按建筑面积政府指导价：一级0.15—0.25元/㎡/月、二级0.26—0.35元/㎡/月、三级0.36—0.50元/㎡/月、四级0.51—0.70元/㎡/月。2004年以前核定的、2004年以后备案的我市部分住宅小区物业服务收费水平如下（多层、按建筑面积计算）： 2004年前核定的部分住宅小区物业服务收费标准 住宅物业小区 综合物业服务收费标准 备注 洪山路小区 小套8.5元—中套9元—大套9.5元，平均约0.11元/㎡/月 价格听证会 黎苑新村 0.20元/㎡/月（2009年备案调整为0.35元元/㎡/月） 价格听证会 新华巷花园小区 0.13元/㎡/月 价格听证会 飞亚纺织小区 0.08元/㎡/月 简易听证 纺织一厂小区 0.08元/㎡/月 简易听证 印染厂小区 0.08元/㎡/月 简易听证 2004年后备案的部分住宅小区物业服务收费标准（不含高层） 住宅物业小区 综合物业服务收费标准 备注 发现之旅、四海花园、现代花园、工行小区、海容尚城、华佳梅苑等13家 0．30元/㎡/月 备案及业主座谈会 华松时代、万福家园、金典苑、香舍