第6章房地产投资估算与融资方案 房地产投资分析 教学课件.pptVIP

第6章 房地产投资估算与融资方案 6.1 房地产投资估算 6.1.1 投资的概念与估算内容 1.投资的概念 （1）项目总投资的不同内涵 在实际工作中，“项目总投资”有多种内涵和不同用法。这里的“项目总投资”是项目评价用的“项目总投资”，与作为计算资本金基数的总投资是有区别的。在《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》中指出，“作为 表6-1 建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求 6.2 房地产融资方案分析 6.2.1 概述 1.房地产融资方案的概念与确定原则 房地产融资方案由整个开发过程中所利用的各种资金融通的渠道和方式组成，涵盖了整个开发项目投资资金的筹集与运用。确定原则包括： （1）时机适当原则 （2）安全性原则 （3）经济性原则 6.3 资金成本分析 6.3.1 资金成本构成 资金成本是指项目使用资金所付出的代价，由资金占用费和资金筹集费两部分组成。即： 资金成本=资金占用费+资金筹集费 资金占用费是指使用资金过程中发生的向资金提供者支付的代价，包括：贷款利息、债券利息、优先股股息、普通股红利及权益收益等。 资金筹集费是指资金筹集过程中所发生的各 ②既有法人财务状况较差，难以获得债务资金；而且房地产投资项目与既有法人的经营活动联系不密切； ③项目自身具有较强的盈利能力，依靠房地产投资项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务。 6.2.2 项目资本筹措 1.项目资本金制度 项目资本金是，是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债 务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可以转让其出资，但一般不得以任何方式抽回。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金可以视为负债融资的信用基础，项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。 2.项目资本金的来源渠道和筹措方式 （1）股东直接投资 股东直接投资包括政府授权投资机构入股资金、国内外企业入股资金、社会团体和个人入股的资金以及基金投资公司入股的资金，分别构成国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金。 　 （2）股票融资 ①股票概念 股票是股份公司发给股东作为已投资入股的 的证书和索取股息的凭证，它是可作为买卖对象或担保的有价证券。 股票融资可以采取公募与私募两种形式。公募又称公开发行，是在证券市场上向不特定的社会公众公开发行股票。私募又称不公开发行或内部发行，是指将股票直接出售给少数特定的投资者。 ②股票的种类 按股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为优先股和普通股两大类。 优先股：在公司利润分配方面较普通股有优先权的股份。优先股的股东，按一定的比率取得固定股息；企业倒闭时，能优先得到剩下的可分配给股东的部分财产。 普通股：在公司利润分配方面享有普通权利的股份。普通股股东除能分得股息外，还可在公司盈利较多时再分享红利。 ③股票融资特点 a.股票融资所筹资金是项目的股本资金，可作为其他方式筹资的基础，可增强融资主体的举债能力； b.股票融资所筹资金没有到期偿还的问题，投资者一旦购买股票便不得退股； c.普通股股票的股利支付，可视融资主体的经营好坏和经营需要而定，因而融资风险较小； d.股票融资的资金成本较高，因为股利需从税后利润中支付、不具有抵税作用，而且发行费用也较高； e.上市公开发行股票，需要公开披露信息，接受投资者和社会公众的监督。 （3）政府投资 政府投资资金，包括各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、统借国外贷款、土地批租收入、地方政府按规定收取的各种费用及其他预算外资金等。 在项目评价中，对投入的政府投资资金，应根据资金投入的不同情况进行不同的处理： ①全部使用政府直接投资的项目，一般为非经营性项目，不需要进行融资方案分析。 ②以资本金注入方式投入的政府投资资金，在项目评价中应视为权益资金。 ③以投资补贴、贷款贴息等方式投入的政府投资资金，在项目评价中应视为现金流入，根据具体情况分别处理。 ④以转贷方式投入的政府投资资金（统