酒店改建项目的工程寿命周期成本控制.docVIP

精品论文 参考文献 酒店改建项目的工程寿命周期成本控制 （上海秋元华林建设集团有限公司） 【摘 要】 通过分析酒店项目的工程寿命周期经济成本构成和受影响程度，从初次建造成本、翻新改建成本和运营维护成本的角度平衡控制酒店成本费用，实现工程寿命周期的成本优化。 【关键词】酒店；改建项目；工程寿命周期成本；成本控制 伴随着全球经济和国内商业及旅游业的发展变化，我国酒店业也进入了调整期。经济型酒店因收益下滑纷纷调整转型，高档五星级酒店因投资过高成本回收期长让投资人望而却步，由此出现了中档酒店的投资热潮。消费者对个性化服务的需求，使得传统酒店向智慧酒店转型。这一系列的变化，让投资者越来越关注酒店的全寿命周期成本，并在建设初始就对后期翻新改建的空间和成本做出谋划。 一、酒店工程寿命周期成本及经济成本构成 1．酒店工程寿命周期成本 酒店工程寿命周期成本是指酒店项目从工程设计、开发、建造、运营、维修直到报废拆除等过程中所发生的费用，也即酒店在其确定的寿命周期内或在预定的经营期内所需支付的策划开发设计费、建造安装费、运营维修费、拆除回收费等费用的总和。工程的寿命周期成本包括经济成本、环境成本和社会成本，酒店作为商业竞争服务型项目直接受周边消费需求的影响，投资者会根据运营状况决定酒店的升级、降级或转型，环境成本和社会成本亦随之同步变动，而经济成本是建设初期便可调整优化并用于监督控制酒店的实际项目执行情况及降低投资风险。 2．酒店工程寿命周期经济成本构成 酒店项目的寿命周期经济成本包括建设成本和使用成本。同工业和住宅项目相比较，酒店属于体验消费性产品，投资者必须定期翻新改建以追随市场的变化和吸引迎合消费者。酒店在寿命周期内一般要改建或翻新5到10次，三星级酒店的翻新周期大概为4-6年，四星级酒店的翻新周期为6-8年，五星级酒店的翻新周期为8-10年，如果精心设计，施工优良的五星级酒店也有近20年翻新的记录。翻新的成本较高并多次发生，因此划分入建设成本中。图1是酒店的寿命周期经济成本构成，图中建造费用即包括在寿命周期的的新建、改建/翻新及扩建费用，对于正常经营性的酒店，初建成本占寿命周期建造成本的20-25%，可见翻新改建成本对项目寿命周期成本的影响。酒店的运营及维护成本占65-75%，其中主要是人员成本和资源消耗，而酒店的布局设计、材料选用、安装装置会直接影响人员的数量、能源的消耗以及维护的成本。 二、酒店工程寿命周期成本受影响程度 从寿命周期成本优化的角度考虑，酒店的运营维护成本占寿命周期成本的比重近三分之二，但是该阶段对其优化的空间却非常有限。相反，酒店建设成本的比重仅占三分之一，却对寿命周期成本的影响有着举足轻重的作用。酒店方案策划阶段对寿命周期成本的影响最大，方案的选择直接决定项目的建造成本以及后期运营和维护的成本，项目一旦建成寿命周期成本也基本确定出来，其受影响的程度非常有限。由于酒店的翻新周期较短，初次建成后因项目配置不当导致的部分运营成本偏高可能在翻新改建阶段做出调整，弥补最初设计的不足。 通过分析酒店项目的工程寿命周期经济成本构成和受影响程度，从初次建造成本、翻新改建成本和运营维护成本的角度平衡控制酒店成本费用，实现工程寿命周期的成本优化。 三、酒店项目的寿命周期建设成本构成 在分析寿命周期成本时，首先要明确寿命周期成本所包括的费用项目，也就是必须建立寿命周期成本的构成体系。酒店项目的寿命周期成本控制，就是在预先考虑了酒店的使用周期后，通过合理的设计和价值工程，对建筑、机电和装修工程进行价值工程审核，选择同寿命周期相适宜的酒店建设方案。 图2.、图3.和图4.是近年国内新建三星、四星和五星级酒店的建安成本，不包括翻新改建的费用。我们可以看到，随着酒店级别的提高，土建成本所占的比重有所下降，机电和装修的比重相应提高；装饰和机电安装工程的成本约占建安总成本的60-70%。从寿命周期和安全性的角度考虑，酒店对基础和结构工程改建的部分非常有限，翻新主要针对装饰、机电安装工程、外立面及地上下非结构性建筑。因此，酒店寿命周期成本的控制的重点也转移到非主体结构成本的选择和优化。 四、酒店改建项目工程寿命周期成本控制实例 以重庆某酒店改造项目为例，该工程为改建、翻新项目，原建筑为国有投资的综合体，建筑面积72,000平方米，其中1-8层为商用裙楼，9-28层为经济型酒店。酒店建筑面积约20,000平方米，含350间客房。2006年建成开业，资产转让后停业闲