(土地管理学)第七章 城市土地市场管理2.pptVIP

第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理 土地价格 我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。 ?? 按不同的角度分类，土地价格有不同的种类：（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权价格等；（2）按土地价格形成的 方式分类，可以分为交易价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价等；（3）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。根据评估目的不同宗地地价可分为：标定地价、交易地价、出让底价等。 标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地交易市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价反映宗地在一般市场条件下正常的地价水平。 成交地价反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款。 土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平和相应的产业政策，确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。 重置价格是指重新生产或建造该类物品的价格。房屋的重置价格是指上一年按房屋生产条件和市场情况，重新建造与该房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的价格。 土地单价、楼面地价 土地单价=土地总价/宗地面积 楼面单价=土地总价/总建筑面积 容积率=总建筑面积/宗地面积 甲地：单价=700元/平米，容积率=5，楼面地价=700/5=140元/平米 乙地：单价=510元/平米，容积率=3，楼面地价=510/3=170元/平米  广州市商业用地级别范围： 一级 北京路（中山五路～文明路） 广州市住宅用地级别范围 ： 一级 二沙岛、沙面岛 广州市工业用地级别范围： 一级 沙面岛，由以下线路围合而成的区域：人民南路—人民中路—人民北路—环市西路—环市中路—麓湖路—恒福路—太和岗路—先烈中路—先烈东路—水荫路—水荫四横路—广州大道北—禺东西路—广深铁路—华景西路—华南快速干线—珠江（含海心沙、二沙岛）。 市场比较法 1、基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法. 2、基本公式 VD=VB×A×B×D×E VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 E： 待估宗地个别因素指数修正 修正指数计算 A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件 基本公式在具体运用中可表示为： VD = VB× × × × 有一块面积为1 000平方米的长方形用地，地势平坦，北侧临 11 米宽公路，原为木结构二层楼店铺兼住宅。拟兴建办公楼而进行评估。运用市场比较法对该土地进行评估。评估基准日为 2001 年 3 月 20 日。 首先在附近地区及同一供需圈内的类似地区中收集选择买卖实例，参见表 。 （1）关于情况修正：根据调查显示，交易情况基本一致，不必修正。 （2）关于日期修正：以附近地区商业用地买卖价格变动趋势等决定修正率如下： 2000.12 -2001.1 上涨2% ； 2001.1 -评估基准日上涨3% 。所以 A、B、C 的期日修正率分别为5% 、3% 、3% 。 （3）区域因素修正：A、B 区域条件基本类似不必修正；C 由于街道、环境等因素优于待估土地，修正+8% 。 （4）个别因素修正：由于街道、环境、地块形状等个别因素的差别，分别就各因素比较后综合得到：A 劣于待估土地，修正-10% ；B 略劣于待估土地，修正-5% ；C 优于待估土地，修正+4% 。 经过上述修正，列成下表： 情况修正 期日修正 区域因素修正 个别因素修正 A：2200×100/100×105/100×100/100×100/90=2566.67 B：2300×100/100×103/100×100/100×100/95=24