三旧项目融资政策.pptxVIP

目 录 业务定义及范畴 什么是“三旧改造” 在符合土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的前提下，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，由各区政府牵头，会同相关主体对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造 三旧改造的投行业务范畴 在旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造过程中所涉及的融资环节，包括但不限于：拿地阶段的补交地价款、复建安置资金等环节；开发建设阶段的归还股东借款、置换其他机构融资款等环节 旧城改造 三旧改造的主要模式及特点 1、主要条件 权属明确 纳入市、区改造计划 符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划 模式 适用区域 主体 土地出让方式 改造原则 成片重建改造模式 危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理、公共服务配套不完善 区政府 土地公开出让 现行城市规划和节约集约高效用地 零散改造模式 零散分布的危破房、部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房 业主 一般不出让 综合整治，消除安全隐患，完善生活设施，改善生活条件 历史文化保护性整治模式 历史文化街区和优秀历史文化建筑 业主 不出让 “修旧如旧、建新如故” “重在保护、弱化居住” 主要模式和特点 旧城改造 旧村改造 1、主要条件 54平方公里内在册（ 138条“城中村” ）或其他通过审批纳入计划的“城中村” 符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划 用地权属明确，90%以上村集体经济组织成员同意 模式 适用区域 改造原则 用地范围 土地出让方式 全面改造模式 位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村” “改制先行，改造跟进” 以旧村的用地范围为基础 ，合理整合集体经济发展等用地 自主改造、协议出让 公开出让 综合整治模式 城市重点功能区外，改善居住环境、道路和消防为目的 旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地 适用集体建设用地使用权流转政策等 注：综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策 主要模式和特点 旧村改造 旧厂改造 1、适用条件 54平方公里或其他通过审批纳入计划的“旧厂” 符合土地利用总体规划和城市总体规划 用地权属明确 模式 主体 适用范围 出让金补交或取得收益标准 自行改造，补交地价(商品住宅除外 ) 企业 国有用地、集体用地 教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金 公开出让，收益支持 政府或村委 国有用地、集体用地 规划容积率（毛容积率，下同）在3.0以内（包括3.0，下同）的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出规划容积率3.0的，容积率3.0以内部分按该部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款； 旧厂改造 主要模式和特点 模式 主体 适用范围 出让金补交或取得收益标准 公益征收，合理补偿 国有用地 原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿，按同地段容积率2.0（毛容积率）商业基准地价的60%计算补偿款。 依法流转 村委或企业 集体用地 依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金 依法征收 政府 集体用地 按现行征地补偿的有关规定给予补偿 旧厂改造 三旧改造流程图 内容 解释 一般标准 地段 决定项目的销售情况，是项目回款来源 1、区域经济、产业集聚、人口净流入情况； 2、了解项目地理位置及周边区域环境、配套设施等情况；若为成熟地区，则了解是否存在旧城改造拆迁和重新规划等问题； 3、若为新区，则了解新区的规划方向、主要规划要点、实现时间等 成本 土地成本决定项目的盈利空间 旧改成本涵盖：土地出让金、拆迁成、税收 旧村改造项目开发商与村委会签订其他条款，产生隐性成本 拆迁 拆迁的难易程度决定旧改项目的进度 广州市要求： 1、同意改造的户数超过90%方可启动改造； 2、拆迁补偿安置方案签署户数超过90%方可开始拆迁(一般要求100%) 业务机会及模式 内容 解释 一般标准 结构 我行能否控制项目公司股权 原则上，我行需要通过转让、增资、质押等方式控制项目公司股权 价格 价格决定我行业务利润空间 坚持风险定价原则，风险与收益相匹配；从项目财务杠杆、盈利能力、项目现有条件、主体资质等维度来个性化定价。原则上拿地阶段融资价格不要低于14%，有土地证，其他三证不全阶段不