青岛中心商业主题定位深化100510105191745.ppt

青岛 · 中铁青岛中心 商业部分主题定位梳理 2010年5月 -- 2010年7月 梳理问题 1.青岛中心整体开发模式？ 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 OR 以写字楼为核心功能的发展模式？ OR 以酒店为核心功能的发展模式？ OR 以商业为核心功能的发展模式 ？ 2.青岛中心商业功能定位？ 补缺型 OR 主驱型 五星级酒店(5F-20F)标准层净高2米5 48295㎡ A 高237.7m，标准层净高2米7 国际5A写字楼(5F-46F) 81336㎡ 商业区域(地上4层) 39236 ㎡ C 高188.8米 住宅(6F-45F) 61310㎡ B 高237.7m 酒店式公寓(21F-50F) 54845 ㎡ 写字楼占据明显优势的建筑体量和位置，五星级酒店及酒店式公寓体量相加后的体量和品质是决不能忽视的。 项目数据指标 高效集核 资源共生 山东路 香港中路 五星级酒店(5F-20F) 48295㎡ TOWER A 高237.7m 国际5A写字楼(5F-46F) 81336㎡ 商业区域(地上4层) 39236 ㎡ TOWER C 高188.8米 住宅(6F-45F) 61310㎡ TOWER B 高237.7m 酒店式公寓(21F-50F) 54845 ㎡ 【项目一览】 青岛中心 万邦中心 万邦中心 备注：本项目3公里范围内，酒店为4星级以上，写字楼为相当5A甲级 香港中路为青岛炙手可热的金融一条街，不同级别的酒店鳞次栉比，总量胜过写字楼，品质和等级不如写字楼 周边多为政务，金融体系楼群，公务员，白领及金领居多，周边住宅小区也多居住此类人群或租或买。 内因：占地面积5万余平米（省级综合体） 超高层建筑群（237.7米建筑高度，集住宅，酒店，公寓，写字楼，商场于一体） 大堂及广场的昭示性（国际5A写字楼和五星级酒店大堂，楼前休闲广场） 功能齐全，配套完善 鲜有写字楼4.2米层高 外因：中央商务区-香港中路金融街 紧邻五四广场，可观全海景，旅游人群及市民聚集地 交通主干道-香港中路及双向8车道的山东路，人、车通过量较多 接驳地铁-下沉式广场与M1,M2站点相接，可直接与地上建筑相通，未来上下客流较多 与市政府、香格里拉酒店面对面，位置优越 　 略判： 问题1：均衡性发展的综合体模式 互不干扰，互为补充，互惠互利 问题2：补缺型 面向自身和周边白领和金领服务 面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型 结合 “模型” 梳理产品，服务及目标客群之间的关系 　 明确 产品定位 （SPACE研判） 业态业种：综合，多样，中高档 　 服务定位 （SPACE研判） 生活模式定位与业态组合的关系 购物主题：体验空间，奢华空间 休闲主题：提升空间，基础空间 娱乐主题：灵动空间，心情空间 　 目标客户定位 档次：中高档 性别：以30-45岁女性为主 消费习惯：一周2-3次在外就餐，一周一次逛商场，一周到两周一次到两次美容或身 消费心理：攀比和享受 消费需求：注重品质和品牌 　 整体定位： ◆ 商业面积将近4万平米，定位为[新奢华体验式购物中心] ◆ 业态规划将开创