综合体：无锡翠湖国际HOPSCA国际社区PPT.ppt

翠湖国际项目提案报告;第一部分;一、 无锡投资环境分析 （一） 行政区域及自然状况 1、 位置 无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海 128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常 州，去南京 183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。;2、 行政区划 下辖江阴、宜兴两个市（县）和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区 3、 面积; 无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为 4787.61 平方公里(市区 1659 平方公里，其中建成区面积 188.14 平方公里)，其中 山区和丘陵面积为 782 平方公里，占总面积的 16.8%，水面面积为 1502 平方公里，占总面积的 31.4%。 4、 人口 人口规模有序扩大。据公安部门统计，年末全市户籍人口为 457.80 万人，人口出生率 6.70‰，人口死亡率 6.97‰，人口 自然增长率为-0.27‰。年末全市常住人口为 584.17 万人，比上年增长 4.4％ （二） 市政建设及交通 无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。 航空：无锡市距上海浦东国际机场 180 公里，距上海虹桥国际机场 120 公里。 无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。 无锡市距南京碌口国际机场 180 公里。;;民人均住房面积 31.3 平方米，农村居民人均住房面积 58.2 平方米。 无锡近年城市居民人均可支配收入情况;18.8;分析： 1、 无锡是苏南地区及整个长三角地区的重要经济城市。交通便利，经济发达。2000 年后，GDP 以每年 20%的速度平稳增加。 2、 无锡第二第三产业发展迅速，商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展，带动了无锡整体消费市场。 3、 居民生活水平提高显著。截止 2006 年底，城市居民可支配收入 18189 元，消费性支出 11372 元。 4、 目前城市居民人均住房面积 31.3 平方，居住环境改善需求逐年增加。 在无锡市平稳快速的发展的大好环境之下，房地产市场 不断成熟，房地产整体市场发展潜力巨大。 二、 无锡房地产发展状况分析 (一)2006 年无锡房地产概况及指数分析 2006 年全年房地产业实现增加值 108 亿元，比上年增长 15.4％。完成房地产开发投资 276.80 亿元，比上年增长 21.5％， 商品房施工面积为 2322.17 万平方米，比上年增长 19.7％，竣工面积 657.68 万平方米，比上年下降 4.7％。房地产业发展健康， 全年商品房实际销售额 247.21 亿元，比上年增长 12.6％。 2006 年第 4 季度锡房住宅指数 3822 点; 比上季度上涨 131 点，涨幅为 3.55% 比去年同期上涨 155 点，涨幅为 4.23% （基期为 2001 年第二季度，基期指数为 2000 点）;（二）2006 年无锡房地产市场运行特点： 1、 房地产开发投资总体向好，房地产开发资金呈现多元化。 2006 年无锡市区完成房地产开发投资 202.07 亿元，同比增长 22.26%,增幅较去年增长 6 个百分点，占固定资产投资总额比 例约为 19％。房地产开发投资更理性，总体态势更趋平稳。 从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化。市区房地产开发吸收国内贷款 50.34 亿元，同比上涨 22.13%；利用外资 7.05 亿元，同比上涨 102.35%，利用外资明显增多；自筹资金 76.95 亿元，同比增加 31.29%，涨幅明显，其中自有资金 45.85 亿元， 同比增加 8.37%；其他资金来源为 129.09 亿元，同比增加 22.83%。此外通过定金及预收款获取资金为 77.56 亿元，同比下降 15.43%, 主要有以下几个原因：一是通过房地产市场的整顿，我市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销售进度的放缓，减 少了此类资金所占的份额。 2、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化 2006 年我市商品房批准预售面积 485.32 万平方米，加上 2005 年末结转可售面积 419.16 万平方米，市场供应总量达到 904.48;万平方米，市场供应充足。 3、商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动 2006 年市区累计成交各类商品房 412.13 万平方米左右，同比上涨 14.14%，市场成交活跃。同时数据显示，我市房地产市 场日趋成熟，2006 年商品房交易指标波动幅度明显低于去年同期，主要表现在：(1)2005 年国八条政策出台后的商品房月成交量 最低谷值