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“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析 　　摘 要 “营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。 　　关键词 “营改增” 房地产 案例 影响 　　一、营业税与增值税差异 　　增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。 　　二、差异比较 　　“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。 　　以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。 　　（一）对流转税的影响 　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。一般纳税人的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，需要首先计算出不含税销售额，再用不含税销售额与适用增值税税率相乘，得出销项税额。 　　进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。房地产开发企业的进项税额主要是由项目直接产生成本。表2中一般计税方法下的进项税额测算如表3。 　　从上述测算可以看出，在回款额相同的情况下，房地产开发企业实行“营改增”之后所缴纳的流转税金额明显减少，且采用一般计税方法的纳税人节税力度更大。 　　（二）对企业利润的影响 　　营业税是价内税，包含在营业收入、营业成本中，计入营业税金及附加；增值税是价外税，其税额不进入损益表。那么“营改增”对房地产开发企业利润表中各个项目的影响如何，具体的情况见表4。 　　从表4可以看出，房地产开发企业实行“营改增”之后，营业收入和营业成本大幅减少，且采用一般计税方法的纳税人下降幅度较大。这是由营业税和增值税核算方法不同导致。营业税是价内税，包含在营业收入、营业成本中；增值税为价外税，不作为营业收入，同时可抵扣供应商成本中包含的进项税额。 　　营业税金及附加也大幅减少，且采用一般计税方法的纳税人下降幅度较大。主要原因有两个：一是营业税计入营业税金及附加，而增值税不计入营业税金及附加；二是从表2可以看出，纳税人“营改增”之后流转税明显下降，且采用一般计税方法的纳税人税负下降更大，由此导致附加税减少。 　　采用简易计税法的一般纳税人和小规模纳税人的利润总额和净利润均有增加，采用一般计税法的一般纳税人略有下降。净利润下降意味着股东分配减少，股东的利益减少。 　　净利润增减与企业项目毛利有关。如果企业毛利减少，采取一般纳税方式，相比其他计税方式，企业利润不一定减少，但流转税负下降较大。 　　（三）对现金流的影响 　　房地产企业的营业税及附加，按收款额缴纳，增值税及附加、土地增值税、企业所得税均采取预缴方式。这些税的预缴一般与收入相关。由于增值税为价外税，营业税为价内税，相同收款金额情况下，预缴基数不同，预缴额也不同，也就影响着企业现金流。 　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。根据《营业税暂行条例》规定，自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营