“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略..docVIP

“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略 　　摘要：“营改增”是我国“十二五”期间财税体制改革中的一项重要内容，是我国增值税转型改革之后的又一次重大的财税体制改革。“营改增”的实质不仅扩大了增值税的征收范围，更将原来缴纳营业税的行业全部纳入到增值税的征收范围之内。经过一段时间在试点地区的探索与实践后，“营改增”在试点的运行状况良好、平稳，改革的成效也越来越明显。本文将就“营改增”的实施对物业管理行业的影响进行分析并提出应对的策略。 　　关键词：“营改增” 物业管理行业 影响 对策 　　自从增值税在法国开始实施以来，已经先后在170多个多家和地区开征了增值税，征税的范围也越来越广泛，涉及到了所有的货物与劳务。我国于1994年开始了增值税与营业税共存的局面。随着我国社会主义市场经济的不断发展与完善，全球经济一体化发展进程的加快，各种新的经济形势不断涌现，各种货物与劳务之间的界限变得越来越模糊，增值税、营业税共同存在的格局已经对我国经济的发展产生了严重的阻碍效果，同时，由于我国在税收征管方面存在着一定的缺陷，这对我国社会主义市场经济的发展极为不利。物业管理行业税负较高，增值税与营业税并存的局面使得该行业重复征税问题明显，这不利于物业管理行业的专业化分工，更不利于物业管理行业的全面发展。 　　一、“营改增”对物业管理行业的影响分析 　　随着“营改增”在我国的深入实施，2016年作为“营改增”的收官之年，如何使物业管理行业顺利面对新形势的到来，还必须经过深入思考才能正确面对。做好应对“营改增”为物业管理行业带来的影响的具体措施，这是物业管理行业在今后的工作中必须正视的问题。 　　（一）“营改增”对物业管理行业财务管理的影响 　　在实施“营改增”后，物业管理企业被正式纳入到增值税体系改革中，这对于促进企业的发展，进一步规范企业的财务制度、统一财务核算的口径、保证物业管理行业财务统计数据的真实与完整、保证财务信息的准确性等财务管理行为等有着积极地促进作用。在实施“营改增”后，物业管理企业原来面临的重复征税问题避免了，这不仅进一步弥补了征税中存在的漏洞，更使很多企业在税制改革中获利。可见，“营改增”的实施对物业管理行业的产业结构调整与升级、扩大市场规模有着重要的作用。 　　（二）“营改增”对物业管理行业持续发展的影响 　　在我国税制改革中，“营改增”是重头戏，它的实施对于推动我国经济结构调整、大力发展现代物业管理行业有着重要的意义。由于现行的物业管理收费中尚未形成良性、有序的价格机制，使得物业服务企业出现了税率偏高、行业税负过重的问题。实施“营改增”后，物业管理行业在新形势下，将进一步促进物业管理行业加强企业内部管理、逐渐解决企业营业税与增值税并存时存在的抵扣链条断裂而使税收增加的难题。从长远的发展角度来看，“营改增”的实施使得抵扣链条逐渐得到延伸、逐渐被打通，可抵扣的进项税额也会不断增加，“营改增”为物业管理行业带来的减税效应更是惠及更多的企业。可见，实施“营改增”后将促进物业管理行业的持续发展和经营，在增强物业管理行业发展能力的同时推动物业管理企业的可持续发展。 　　（三）“营改增”对物业管理企业税负的影响 　　在实施“营改增”前，我国增值税的税率是17%和13%这两种，“营改增”后，在原来的基础上又增加了11%、6%这两档税率。同时，在实施“营改增”后，物业管理企业原来缴纳的5%的营业税改成了6%的增值税。在物业管理企业中，其主要经营成本就是人工成本和固定成本，这两项所占的比例较高，其中，人工成本所占成本的比例高达70%，这些成本并不能为企业带来可抵扣的进项税额，这也在无形中增加了物业管理企业的税负。可见，“营改增”的实施在短期内将使物业管理企业的税负不降反增。随着“营改增”的深入实施，如果能对商品房与保障房的物业管理分别采取不同的税率进行征收，并使其享受一定的税收减免政策，再加上“营改增”财政专项资金补贴的实施，物业管理行业在未来一定时期内将会改变税负增加的情况。 　　（四）“营改增”对物业管理企业利润变化的影响 　　物业管理企业在取得的收入中需要支出日常的维护耗材费、人工费、期间费用等，在实施营改增后，小规模纳税企业在税率下降的情况下利润增加了；而对于一般纳税人而言，在实施“营改增”后由于收费结算模式的不同将导致利润发生了变化，有的增加、有的减少，例如：对于实行包干制结算的物业管理企业将会使利润得到增加，对于实行酬金制结算的物业管理企业又会由于税率的上升、无法抵扣进项税额将导致税费的增加，最终造成企业利润的下降。可见，在实施“营改增”后，对小规模纳税人性质的物业管理企业利润的增加有利，而对于酬金制结算的物业管理企业将使其利润减少。 　　二、应对“营改增”对物业管理企业产生影响的措施 　　我国物业行业的“