2011年唐山凤凰新城项目定位研究1PPT.ppt

;;;目 录;目 录;边界条件：东侧现状稍弱，西南北均为高档物业环绕;地块资源条件分析：商业价值;实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零散;实际规划指标分析：路网及配套占地大，项目实际容积率为2.8;唐山中高端住宅容积率情况;项目成本结构分析;项目本体分析总结;目 录;项目市场研究解决核心问题;市场初步方向梳理;据于此我们面临的市场竞争关系如何我们的市场机会在哪里？能否安全、低风险的解决上述核心问题;目 录;我国北方重要的沿海城市，资源矿产储备丰富;区位条件较好，是与京、津相互呼应的环渤海都市圈中重要一环;经济发展稳定，GDP总量指标在区域中仅次于京津;城市发展脉络清晰，为城市的未来发展奠定了良好的空间格局;新的城市总体规划将城市等级提升到“国家级”规划地位;凤凰新城将成为唐山CBD，最具价值潜力的??市核心板块;目 录;整体供应情况： 2009以来土地供应量巨大，达到1000万规模;整体供应情况：主要供应集中在凤凰新城和南湖;2009年1月-2010年11月唐山住宅市场价格基本处于平稳态势，2010年12月价格增长是由于南湖板块别墅成交的影响。2010年全年销售面积为144万平米，较2009年上涨24%； 2011年第二季度价格抬升主要是受凤凰新城中高端项目以及南湖别墅产品销售的带动； 2011年上半年销售84万平米，第二季度销售量较第一季度出现为明显的下滑。;2010年唐山市场住宅产品成交面积较好的项目年销售量在5-10万平米之间。;2009年至2011年上半年，唐山住宅市场一直处于供大于求的情况，特别是2010年供应量是消化量的4.4倍，2011年上半年供应量为市场消化量的2.8倍； 根据年均市场销售速度，目前市场供应余量需要4-5年才能全部消化； 目前唐山正处于旧房改造时期，近期还有大量保障型住房土地成交，未来中低端产品市场将集中放量，市场总体供应量更大；;宏观房地产市场总结;目 录;凤凰新城：处于价格平台最高水平，聚集市场上主要的中高端项目；承接唐山高端置业人群； 城东工业区：在售项目较少，价格平台较低，建设路沿线部分中高端项目； 未来以承接地缘客户换房及刚性首置需求??主； 核心区：项目相对少，多为城市综合体项目，住宅项目仅新华联后续供应较大，价格处于中高档，承接唐山投资客户和中心城区中高端客户； 南湖公园板块：以低密度物业为主，总价相对较高；承接低密度高端改善客户； 高新区板块：轻工业主导，基础设施完善，多家外资入住，板块认知度较低，承接地缘性客户和产业人口，价格相对较低，以中低端项目为主。 ;凤凰新城板块;;;项目;唐城壹零壹149平米三居室;项目;唐城壹零壹;项目;区域内的销售速度在40-60套/月，华润橡树湾开盘热销，两个月销售650套；;;编号;凤凰新城板块小结;典型个案 --- 橡树湾;地理位置; 30/33层 高层住宅;欧式学院风格；高档公寓Art deco风格;A户型3室2厅2卫1厨145㎡