2011年唐山凤凰新城项目定位研究3PPT.pptVIP

高端产品市场供销情况 高端产品供应量主要集中在180-240平米产品； 从成交占比和供销比情况来看，300-400平米联排或跃层产品销售情况相对较好； 未来高端市场供应量仍以180-240平米占较大比例； 产品类型 面积区间　 供应量 供应比例 成交量 成交占比 供销比 余量 (含未开盘） 余量占比 高层、洋房 180-240 1320 11.8% 158 4.8% 12.0% 898 9.6% 高层 240-300 230 2.1% 51 1.5% 22.2% 235 2.5% 联排、跃层 300-400 367 3.3% 210 6.4% 57.2% 495 5.3% 双拼、独栋 400以上 227 2.0% 24 0.7% 10.6% 351 3.8% 高端产品市场供销情况 总价区间 供应量 供应比例 成交量 成交占比 供销比 余量(含未开盘） 余量占比 200-250 50 0.7% 50 1.5% 100.0% 537 5.6% 250-300 248 3.3% 50 1.5% 20.2% 900 9.4% 300-400 230 3.0% 109 3.3% 47.4% 891 9.3% 400-500 0 --- 0 --- --- 95 1.0% 500万以上 594 7.8% 234 7.1% 39.4% 963 10.1% 500万以上户型供应量占比较大，该面积区间内均为联排、双拼和独栋，由于低密度产品的稀缺和南湖片区良好的的生态环境实现了较好的销售情况，未来后续供应量也较大； 250-400万总价区间产品供应总量与低密度产品相近，但销售情况弱于低密度产品，后续供应量也较大； 目前200-250万总价产品供应来自绿城春晓265平米户型，销售价格11000元/平米； 高端市场产品情况 低密度别墅产品，以南湖板块居多，整体生态环境较好，核心区内多为低密度产品，目前该区域已形成别墅认知片区； 南湖板块低密度产品规划和设计已具有一定品质，初步满足了唐山客户对低迷度产品的需求； 混在在高层产品中的低密度产品由于整体居住环境弱于南湖板块别墅区，因此凤凰板块低密度产品价格实现度往往低于南湖板块； 南湖壹号 中骏南湖香郡 高端市场产品情况 高层楼王产品多分布在项目中心位置，占据较好的景观位置，户型面积一般在200平米以上。 橡树湾楼王产品区混杂于项目当中，密度相对于其他楼座较低，占据核心位置更多的景观资源。 从规划来看，楼王产品并未充分全方位提升产品价值，只是户型面积和略高于其他楼座， 楼王景观区 * 市场不同产品特征研究 市场供应量 价格实现能力 销售速度 中高端产品 高层 市场主力产品，涵盖产品全部档次梯度 7000~12000；凤凰新城毛坯均价7500~11000元/m2 50-60套/月 小高层 目前中高端市场供应量相对较少，未来万科金玉华府涉及此类产品 与高层产品基本无差价，由于其容积率低，产品形态与高层差异不大，溢价能力一般 销售速度略低于高层产品 洋房 尚属于市场稀缺产品，相对供应较少 相对高层产品，该类产品具有一定的溢价能力，但由于市场中洋房产品价值未被充分展示（退台洋房未出现） 大部分洋房项目均售罄，去化速度快于高层产品 类别墅 该类产品对项目周边自然环境要求较高主要集中在南湖片区凤凰新城板块有少量分布 联排产品最终成交价格与洋房甚至部分高层产品相比并未实现强溢价能力； 凤凰板块该类产品销售速度相对较慢；南湖板块销售速度良好 独栋 产品溢价能力较高，但基于南湖板块整体别墅氛围 8套/月 基础产品 根据项目自身条件以及该档次产品溢价能力差，本案对该类产品不做深入研究 不同面积区间产品供销特征 产品类型 面积区间　 供应量占比 成交量占比 供销比 余量占比 高层 110以下 30.90% 41.50% 39.60% 22.30% 110-140 21.90% 18.40% 24.70% 25.50% 140-180 28.00% 26.80% 28.20% 31.10% 楼王、跃层、洋房 180-240 11.80% 4.80% 12.00% 9.60% 洋房 240-300 2.10% 1.50% 22.20% 2.50% 联排 300-400 3.30% 6.40% 57.20% 5.30% 双拼、独栋 400以上 2.00% 0.70% 10.60% 3.80% 基于供应的关系，市场中供销主力仍以110平米以下的户型为主； 在成交的占比上，180平米以上的大户型产品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的户型在市场供应上仍属稀缺产品，且多以洋房及别墅类产品为主，高层大户型豪宅产品暂处于市场空白的阶段； 既有余量中，占比最大的仍是140-180平米区间的产品，未来也将是竞争最为激烈的区