上海松江三湘四季河滨苑营销策划报告-136PPT-7.3M-天地行.ppt

报告纲要 【PART1 市场背景】 1.区域住宅市场概况 大量住宅供应量集中上市，造成市场竞争激烈 由于没能很好的控制城市开发的速度，前期出让土地量巨大，仅2003年松江新城就推出了352万平方米土地，04、05、06年也始终保持较高的土地成交量。 宏观调控出台，区域住宅空置面积上升，价格出现波动 受宏观调控影响，开发商纷纷引发价格战，而现有商业配套及居住氛围不佳更使松江新城房地产雪上加霜，商品房空置面积急剧上升，房地产价格出现了异常波动。 投资比例较大，导致入住率较低 空置房代表的是潜在供应量，一旦这些供应集中上市，将给松江楼市带来的冲击将是不可忽视的。所面临的巨大存量无法去化，交通以及地理位置等因素使得这一地区楼盘很难出租，二手房及租赁市场非常冷淡。 2.个案分析 3.区域商业情况 商业介绍 ◆本项目位于松江新城东区嘉松公路广富林路路口，紧靠轨道交通九号线。该区域主要由松江大学城、松江行政中心、住宅区组成，是集住宅、学院、行政办公为一体的大体量新型社区。 ◆周边在建的和已建好的中大型商业比较集中，大多都座落于地铁以西的区域。而本项目的位置在地铁以东周边住宅较多。 地块周边商业情况 本区域商业主要围绕在中央公园及嘉松公路两边。嘉松公路将整个集中商业一分为二，西区为行政区及高档住宅区，东区为普通住宅及商业。从功能上讲有明显的差别。 商业部分小结： ◆众多开发商早期看好松江新城商业发展，在规划社区的同时规划了大体量商业； ◆松江新城的商业主要以商业街、主题性商业及社区商铺为主； ◆区域商业的业态定位主要为餐饮、服饰、休闲、娱乐，而专业性的商业较少； ◆区域内在售商业价格基本为7500-12000元/㎡，商铺的平均日租金主要为2-3元/㎡； ◆受住宅入住率低、人气不足等因素影响，部分商业的经营状况不理想； ◆单套面积较大，在售项目中多以100-200㎡的单套面积出现，缺乏小面积的商铺； ◆各商业中心之间距离较远，交通可达性差。 【PART2 产品定位】 1.产品定位 　　 　 在松江大学城区域，创造一个经济型（小户型），生态型，大规模轨道交通沿 线生活社区。 关键词： 大学城、7090、经济型全龄化、生态型、大型社区、轨道交通 『大学城』 　　该区房地产现已进入全面启动阶段，核心项目松江大学园区现已具备规模效 应。松江新城以大学城为依托，借助于一城九镇规划中唯一重点新城的规划启动， 加上新区政策的支持，使该区域住宅在近期迅速发展。根据总体规划，松江新城内 的中央绿地周边已兴建了一批市政、商业、图书馆、休闲广场等设施和项目，近两 年内有望形成独具特色的中央公园商圈。大学城房产区有便捷的交通和优美的环 境，加上高尚的文化品位，是知识阶层首选的居家胜处。 『7090』 　“7090”政策明确指出90平米必须达到项目建筑总量的70%，这个比例不应该 是政府的一次“冲动想法”，至少在未来的几年里，它应该是合理的。对本项目 的目标客户来说在“大房子”离他们还很远， 90平米的“标准”住房显然更容易 被接受。本项目的收益也将通过“7090”这是一个多赢的结果实现。 『经济型全龄化』 　　本项目作为一个以小户型为特色的社区，不仅是一个年轻人的乐园，更是一 个全龄化的社区，从0岁到100岁都可以在此安居。 　　小区中根据房型面积的不同，既有专门单身年轻人居住的住宅组团，也有适 合一家人合居的房子，经济的户型更使得买两套房子钱差不多等于其他楼盘买一 套的价格，这样就形成了老人和年轻人可分可合的居所，实现分龄化空间，全龄 化休闲。 『生态型』 　　本项目作为一个纯高层社区，建筑密度仅15.39%，绿化率近50%，同时还得 天独厚的拥有环岛水域，作为一个生态型社区的先天性优越条件。随着人们对生 态居住的要求越来越高，环境的优劣已经成为衡量社区居住层次的首要标准，一 个生态环境优越、卫生质量上乘、环保意识浓郁、人与自然和谐相处的社区，才 是人类最适宜居住的社区。只要在后天景观设计、物业管理等方面精益求精，就 必定能够将社区建设成为生态环境一流、人与环境和谐发展的理想家园。 『大型社区』 　　本项目总建筑面积37万平方米，如此大的体量具有较大的规模优势，特别是 在小区环境及配套设施上具备明显的优势。 『轨道交通』 　　当初上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立 板块；地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房炙 手可热区域；明珠线通车后，江湾镇、黄兴绿地等交通便利度提高，吸引了大量中 心城区居民前往。 现在的松江新城入住情况远比销售情况差，和轨道交通暂时未通有很大关系。 预计通车后，房价最低还有5%上涨空间。 【PART3 价