上海中原-绿地豪宅项目营销报告.ppt

烙印上海绿城的新古典主义 新古典主义的建筑风格，演绎华丽的尊崇生活艺术； 三段式色系外立面、全石材基座、方正天际结合落地玻璃和弧形尺度，质感十足，品位非凡 。 上海绿城 上海绿城 超越所有，进无止境 建筑立面风格 绿地·东上海 准一梯一户设计，拥有私家住所的尊贵感； 全明设计、立体角落、奢享空间 ； 凸窗、弧型阳台、全明设计等手段大大提升采光、通风及面积附加值； 独创波浪和圆弧形阳台，不仅丰富了建筑外观的轮廓，更可俯仰天地、环顾四周。 问鼎世茂滨江，1梯1户尊享户户临水 超越所有，进无止境 户型空间 超越所有，进无止境 建材尺度 对味王子晶品，中空LOW-E外窗隔热防躁 旭格LOW-E，德国技术门窗 三菱900KG双开门电梯 变压器、水泵等设施全部地埋 奢侈的角度 REMIX 非一般的豪宅式公寓 2009 我们要做 东上海，豪宅公寓！ 2010 我们展现 大浦东，豪宅公寓典范！ 2020 我们跃升 大上海，绿地品牌旗舰社区！ 大浦东时代背景优势 立体交通网络 边界社区 产业聚焦地 区 位 10万平米商业 国际会所 国际化教育 星级物业 配 套 绿地旗舰社 — 臻品水岸公寓 — 1.3万方超大水域 板式建筑 高规格用材 新古典主义建筑 产 品 户户临水 主题景观 绿地品牌 东上海项目品牌效应 品 牌 开拓进取的企业形象 区位——浦东中心发展区 产品——豪宅标准 客 户 认 同 营销策略 营销策略 销售策略 + 推广策略 销 售 策 略 总体1077套房源，一年时间去化，平均每月去化速度90套/月。如何完成这样的销售指标？定价是关键因素！ 价格制定原则：利用市场比较法，通过总价定义单价的方式制定二期销售价格。 【价格测算】 参比对象：万科·金色城市 万科·金色城市 90 2+1房 对于人的生活周期而言，这类产品属于短期过度型的产品，90平的面积为了满足三房的功能，必然紧凑，舒适感欠缺：餐厅属于过道厅、无采光面，局促；儿童房过小，对于成长型的三口之家，该类产品会很快被淘汰。 但不可否认，该产品在满足功能需求的条件下很好的控制总价，是当下较为流行的产品。 88-91平米 100平米 90平米 毛坯单价12000元 总价108万 本案两房 金色城市三房 竞 争 总价95万-108万 单价10800元/平 万科90平米三房对本案两房的去化将形成一定压力 利用本案差异优势于万科的100平米户型做均价户型，得出单价。 【价格测算】 本案三房 样本一：金地湾流域公寓成交客户16组。他们在成交前曾经看过绿地东上海、金色城市。 样本二：地杰国际城中原三级市场成交客户12组。他们也曾考虑过绿地东上海。 样本三：绿地东上海一期三级市场挂牌客户2组。他们是绿地东上海的业主。 价格依据：现有客户对万科金色城市120平米的小三房总价接受度（假设性问题调查） 156-165万的总价区间扣除装修价18万 得出138-147万为此区域三房需求价格依据 9900-10800元/平的单价区间 从两房、三房总价综合对比以后：中原认为项目整体均价为10580元/平米 中原二、三级市场的海量客户保障 康桥半岛酒店公寓预期12000-15000元/平的价格参考 整体均价 11000元/平米 区位形象重新塑造的基础 东上海 御桥 三林 北蔡 板块 本案 金色城市 中房金谊河畔 锦绣华城 项目 两房 三房 96-100万 93万 主力137-159万 147-207万 主力101-113平米 88-91/100平米 74平米 149-153万 112万 139-193万 237-277万 144-157平米 136-139平米 90平米 134-136平米 通过比对后，可以发现本案与竞争楼盘相比具有明显的差异化优势，11000元/平米的单价是切实可行的 110万 103-123平米 【价格验证】 根据中原三级市场成交数据分析：本月康桥地区价格平均上涨10%，但成交量较上月萎缩20%，可见，区域客对于价格敏感度高，区域高价认可度是有限的。在目前的市场背景下，基于区域公寓客户对价格的敏感度，中原模拟出价格与销售速度之间的反比关系，认为：在11000元/平的价格下，销售速度可以达到90套/月，随着价格的上升，销售速度会逐步下降。 【价格速度】 （套/月） （元/m2） 68 9021 68 ９月 一期 1012 117098 1012 合计 380 43970 380 10年小计 140 4月 140 26382 228 3月 40 2月 60 17588 152 2010年