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古冶商业地产调研报告 古冶区概况 古冶区位于唐山市区东部，距市中心28千米。面积263平方千米平方千米。人口约41万。全区辖4个街道、1个镇、4个乡：林西街道、唐家庄街道、古冶街道、赵各庄街道、范各庄镇、卑家店乡、王辇庄乡、习家套乡、大庄坨乡。新区政府已搬迁到金山开发区。 金山开发区 金山开发区规划占地约3000亩。东起唐林路北段，西至伊家食品厂、北寺公园，南临205国道沿线，北 到唐家庄富贵街。开发区内涉及五个城市居民小区和一个行政自然村。 金山开发区中心示意图 新项目区域位置： 新项目位于东华温馨家园小区马路东侧，地处开发区西北方向，紧邻交通要道西外环公路，处于唐家庄与赵各庄交界处，毗邻新公交总站，距离开发区中心5分钟车程。 商场篇 目前商业最发达的区域是林西片区。曾经的市政府、八大局（目前已搬迁至金山开发区），古冶最早的百货大楼也是设立在林西，带动了整个区域的经济发展，林西的商业街规模密集，周边人口优势明显，现有大规模百货商场3家，各种品牌店，肯德基均入住古冶商业街。 林西商业街 依托林西百货大楼等3座大型卖场，形成了林西商业一条街的购物集散地，该区域是古冶区最繁华，功能最齐全的区域，伴之而来的房价也是水涨船高，以紧邻肯德基的底商为例，120㎡的一层底商，价格在45万/年。超过距离我项目最近的唐家庄商贸城一套60平米的产权底商售价。(商贸城门口处3层底商1年租金为4.5万元，共190平米) 商场篇 从商业圈形成的要素上来说： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。我项目的位置周边层次比较单一，无法满足商业圈的多层次要求。 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。一般商业所辐射的范围约为3公里以内，从图中我们能看出，项目以北3公里内人口数量不足，无法满足建设商场，商圈的基本要求。 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。从位置上来说，我项目拥有交通的便利性，但无大量的消费环境。 综上所述，建议项目开发不考虑建设商场。 底商篇 目前商业项目，临街底商是不可缺少的重要组成部分，无论是从开发商的回款数额考虑，还是从业主的经营效益考虑，底商都显得尤为重要。 底商篇 市调案例：唐家庄商贸城 工程占地面积17188平方米，总建筑面积19327平方米，中心为市场，周围2层底商环绕，局部3层。 业态分布： 经营业态主要以日常生活、农副产品为主。 辐射范围： 辐射周边3公里以内消费群体，包含我公司住宅项目温馨家园，及北范、唐家庄大部分消费群体。与之组团的是商贸城对面的一家中型百货超市，两者相互呼应，成为北范地区商业比较繁华底区域 底商篇 底商篇 唐家庄商贸城内独立底商，建筑面积60~70㎡的户型居多；有少量3层底商，建筑面积在120~130平方米。由于新开业时间不长，空置率较高，约有30%商户入驻，商贸城中心的市场摊位入住率较高，达到90%以上 靠近入口的3层独立底商，建筑面积190㎡，年租金4.5万元； 靠近出口的独立底商，建筑面积64㎡，年租金2万元，售价42万元； 商贸城内角落位置独立底商，建筑面积64㎡ 售价31万元； 底商篇 其他沿街底商参考： 振兴道底商：位于唐家庄商贸城北侧振兴道上，属于小区底商，74㎡的一层底商年租金3.5万元。 爱民花园底商：位置及人流量比我项目略差，但大体相似，78㎡二层底商，位于小区门口，售价58万。 与我项目类似地段底商价格最低在7000元以上，较高的达到8000左右，但实际定价需要依照当时物价及成本核算后予以确定 住宿篇 赵各庄片区：几乎不存在上规模的宾馆，仅有一些小型招待所，价位在30~50元不等 古冶片区：多数为低端招待所，环境较差，多守主干道及人群密集处，有一定市场，如：华封宾馆，福特隆宾馆。 存有少量中端宾馆。价位在100元~160元之间。 林西片区：中端宾馆较为普及，商务宾馆，快捷宾馆，招待所并存。 住宿篇 市调案例：洋洋大酒店 洋洋大酒店是距离我项目最近的酒店，包含服务项目有：餐饮、住宿、洗浴、会议。 住宿篇 洋洋大酒店房间配置： 酒店星级：2星 标准间：36套 138元/天 套房：6套 260元/天 会议厅：容纳约30人 100元/小时 车位：25个 住宿篇 婚庆是该酒店的主要赢利点。 日常入住率为50%左右 该酒店无正规物业公司、管理公司负责经营，也不做推广，属于本片区营业较早的酒店。内部装修以及环境不尽人意，大堂光线昏暗，感觉很压抑。 酒店辐射范围为唐家庄区域。 住宿篇 我项目