价格策略定价报告_龙泽园项目.ppt

金山·龙泽园价格策略报告 谨 呈：上海松山房地产开发有限公司 2、定价背景 2.1、经济状况：国民经济一直处于高位增长势头，但随着宏观调控增长速度回落 2.1、金山房地产投资已有回落现象,由于开发滞后效应竣工面积还在稳定增长 由于金山工业区和金山嘴工业区的大力发展，金山固定资产投资呈稳步增长态势，但增长幅度有所减缓； 房地产投资金额从2005 年开始已经出现下滑； 由于房地产开发滞后效应，2003-2004热潮时期拿地企业纷纷开工或销售，施工面积和竣工面积还处于较高水位 2.1、近几年石化区市场消化量增长不及供应量增加，市场竞争日益激烈 2.1、金山石化区价格增长缓慢,平均每年增长约6-8%,目前为上海价格谷底 2004在上海房地产市场一片飘红之际,金山石化价格也仅增长至4010元/平米; 这两年增长缓慢,增长速度在6%左右,至目前市场均价为4489元/平方米. 2.1、市场典型楼盘概况 2.1、市场典型楼盘概况 2.1、市场典型楼盘概况 2.1市场分析小结 2.2、本项目客户积累情况 2.2、前期积累客户主要分为三大类人群,以公务员和私营企业主为主 金山石化区楼盘客户结构类同，主要以公务员、石化及相关产业职工、石化私营业主三大类客户为核心客户。 客户来源区域主要集中在金山石化片区和原朱泾金山政府机构 2.2 、客户置业重点关注因素是价格、地理位置、配套及产品综合品质等 意向客户对价格、地段和配套最为关注； 有的客户表示，如果价格合适即可购买；有的客户在价格明确后，才考虑购买 2.2、36%的客户可接受的价格集中在4200-4400，29%的客户可接受价格集中在4800-5000元 客户可接受价格区间出现两头大中间小的现象，说明本楼盘具有价格提高空间 但从抽样客户来看，意向客户多数承受能力有限 2.2、客户置业动机分析：客户普遍以二次置业为主，为追求生活品质而改善居住环境为主，因此价格有拉升空间 二次置业客户占58% 2.2、客户对多层和小高层接受程度基本持平，客户可引导性强 目前接近尾盘的小高层有三岛龙洲、棕榈园，多层高层均有的海上明珠、书香门第。 并且小高层的金天地销售火爆充分说明对高层没有抗性 2.2、 客户重点关注楼盘：以金山区政府为中心的南北两个方向为主的竞争楼盘 目前市场上客户重点关注金天地、金山豪庭和水韵紫城 2.2、客户分析小结 本报告是严格必威体育官网网址的。 ：SHGW - 23 2006.9.4 1 定价目标解析 2 定价背景 3 定价策略及方法 4 整体核心均价推导 5 开盘价格策略 2.1 市场分析 0 2.2 价格策略推导 2.2 客户分析0 0 2.3 项目分析 金山GDP一直处于两位数增长势头，增幅较快； 由于2005年及2006年的宏观调控，增幅有所回落，2005回落至19.1% 数据来源：网上房地产及上海统计网（下同） 2005年市场供应增加7.58%,而消化仅增长2.32%,为0.32万平方 随着供应和消化的不协调，又因国家宏观调控的影响，市场竞争将日益激烈，形势不容乐观 注：该数据为后续定价中的自然增长率确定提供了重要参考依据 公务员/石化职工/私营企业主 客户 物业管理费1.3元/月 物业管理 面积偏小；单价低；总价低；品质差；间距小 乐购、永乐 家电、国美家电、农商银行、中国银行、试验二小、蒙山中学、海鸥大厦 今年 5月16日推出170套销售149套，6月14日推出130套销售60套 90平米以下占12%；100-120占42.33%；120-130占12% ；130-140占33.67% 占地134954m2 ，建筑面积23万平方米 东临杭州湾大道，南依卫清东路 金天地 配套设施 项目 优劣势 价格及销售状况 面积配比 位置 基本规划 公务员/私营企业主/石化职工 客户 物业管理费多层0.8元/月，小高层1.3元/月 物业管理 品质高配套全，现房展示；价格偏高 联城农贸市场/蒙山中学/乐购/永乐家电/国美家电/中国银行 今年 1月2日推出80套售出62套，3月28日推出60套销售45套，8月22日推出50套售出3套 100-120占26.32%；120-130占18.42% ；130-140占47.37%；140以上2.63% 占地156925m2 ，建筑面积20万平方米 卫海东路2988号 金山豪庭 配套设施 项目 优劣势 价格及销售状况 面积配比 位置 基本规划 物业管理费1.3元/月 物业管理 面积偏小；单价低；总价低；品质差；间距小；地段偏远 乐购、永乐 家电、国美家电、农商银行、中国银行、试验二小、蒙山中学、海鸥大厦 预计9月底10月初推出i100余套 启动期比例：90以下70%，110-130占10%，130以上占