房地产行业报告：猜想我国长效机制实为住房制度改革，并重在长效和稳定20171113.pdf

行业研究 房地产 证券研究 报告 2017 年 11 月 13 日 行 房地产 业 深 度 透视新德两国猜想我国长效机制： 行业评级 推荐 研 究 报 实为住房制度改革，并重在长效和稳定 评级变动 维持 告 近期我国房地产长效机制似乎渐行渐近，在其具体细则出台之前，我们可以 从国外现有成熟模式来窥见一斑，在美国、日本、德国和新加坡等4 个经济 华创证券研究所 发展最有特点的国家中，新加坡和德国由于过去房地产市场控制平稳，因而 其经验值得我国长效机制以之为借鉴。供应端，新加坡的公共性住宅（组屋） 证券分析师：袁豪 和德国的租赁性住房可以分别为我国共有产权房和租赁住房提供借鉴，推动 我国逐步构建成普通住房、共有产权房、租赁住房等的多主体、多层次供应 执业编号：S0360516120001 体系，而需求端，新加坡和德国在政策方面的有保有压，包括保（补贴、金 电话：021 融等）、压（税收、法律等）等多个环节都值得我国借鉴学习，实现抑制投 邮箱：yuanhao@ 资需求的同时更要保障自住需求。但鉴于我国住房结构性问题、房地产经济 和土地财政依赖等特殊背景将约束打压政策的实施节奏和力度（如房地产税 联系人：曹曼 和租赁等）。不同于认为长效机制为打压机制的负面判断，我们认为长效机 制应是：1）有保有压的住房配置机制；2 ）重在“长效”和“稳定”；3）因 电话：021 城施策、缓步推进。因而长效机制不必过多负面解读，反倒是它将推动行业 邮箱：caoman@ 趋于平稳，减少行业波动，强化我们小周期延长的逻辑。我们维持房地产小 周期延长框架，并认为本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致了资 源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈 联系人：鲁星泽 提升，维持看多地产龙头，维持板块推荐评级，维持推荐：1）龙头蓝筹： 万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展；2）一二线 电话：021 资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS 标的：嘉宝集团、金融街。 邮箱：luxingze@ 支撑评级的要点 1、新加坡模式：以组屋为主，“供给管控+限购限售+交易多征税”抑制投资 推荐公司及评级 供应端，新加坡住宅市场以政府为供应主体，政府承担了开发商、金融支持 公司名称及代码 评级 和政策支持等多方面的角色，国有土地占比超 80% 的背景使政府低价供地， 万科A 000002 .SZ 强烈推荐 以确保政府组屋低价供应，形成了80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制供应 新城控股 601155.SH 强烈推荐 结构；需求端，政府通过有保（购屋津贴、中央公积金、低息贷款等三大资 金支持）、有压（“限售+限购”打压政策及“低房产税率和高印花税率”税 保利地产 600048.SH 强烈推荐 收政策）的保护自住、抑制投资，推动住房自有率高达 91%，实现“居者有 招商蛇口