详解物业企业八大风险PPT.pptVIP

; 物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。  物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。  项目决策、合同、、、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等七方面风险。;;一、项目决策风险   企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。 ;二、服务合同风险 (一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。 ; 风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立；  1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。 2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。 3、物业服务收费标准及费用调整的约定。 ; 06年8月2日晚，沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区28楼老师家补课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计21万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的，窗户与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。 法院查明，宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准，物业公司应该知道存在安全隐患，却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施，应对男童的坠楼死亡承担相应的赔偿责任。男童父母作为监护人，在孩子进入电梯到坠楼死亡这一过程中，疏于监护，也有一定责任。法院于07年9月6日最后判决，物业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的60％，分别为10.9万余元和3000元，另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金2万元。第二天沈阳各报刊登“一男童高楼坠亡、物业被判赔偿13万余元” ;风险防范：  1、2011年1月1日执行的建设部《承接查验办法》对物业管理工作提出更高的要求 作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，《承接查验办法》与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。 关于《办法》的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。 2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责仼的承诺。;四、管理责仼风险 (一)、违规装饰装修 业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险。 1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。 09年4月19日，南京50层中环园际广场起火， 18层的一户业主装饰施工，四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层，引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池，后追究物管责仼；一是动火人未经审批即动火，物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。 2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致58人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。; 风险防范：