房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成-山东社会科学.PDFVIP

２０１２年第５期　　　　　　　　　　　　　 　　山 东社 会 科 学　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Ｎｏ．５ 　总第２０１期　　　　　　　　　　　　 　　ＳＨＡＮＤＯＮＧＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＳ 　　　　　　　　　　　　 ＧｅｎｅｒａｌＮｏ．２０１ 房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成 ———以“占有优先保护说”为核心 彭诚信　岳耀东 （上海交通大学 凯原法学院，上海　２００２４０；济宁市人民检察院，山东济宁　２７２１３７） ［摘要］　当同一房屋被多重转让，所有买受人均未完成物权变动所要求的要件而就房 屋的归属发生争议时，确立买受人之间的权利保护顺位（即谁优先获得诉争房屋的所有权） 的观点概有三种，即登记优先保护说、占有优先保护说与生效在先合同优先保护说。登记优 先保护说与生效在先合同优先保护说各有其自身的局限，相比较来说，占有优先保护说最符 合实践所需但又缺乏理论支撑。本文以有权占有中生发出的“绝对的占有权”理论为占有优 先保护说提供理论支撑与制度依据。 ［关键词］　房屋多重转让　权利保护顺位　绝对的占有权 ［中图分类号］Ｄ９２３．２　［文献标识码］Ａ　［文章编号］１００３－４１４５［２０１２］０５－００１６－０７ 　　一、确定房屋多重转让中权利保护顺位的观点及依据 有关房屋多重转让中权利保护顺位的确定问题，我国已经有地方法院提出了具体的指导意见。例如：辽 宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》（辽高法［２００３］１６４号）第２２条“关于解决一房二卖 纠纷中买受人权利冲突的标准问题”的内容：解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突，可按如 下标准掌握：有效房屋买卖合同的买受人原则上优先于无效合同的买受人取得房屋所有权，合同均为有效 的，已办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权；买受人均未办理房屋产权过户登记的，已接受出卖 人交付的买受人优先取得房屋所有权；买受人均未接受出卖人交付的，合同签订在先的买受人优先取得房屋 所有权。 《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（沈中法［ ２００４］３１号）中第 １４项“关于一房二卖合同的效力”的相关内容是：出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房 屋出卖……合同标的物归属一般按以下原则处理：（１）已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得房屋所 有权；（２）均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。出卖人对另一合同相对人承担不能 履行的违约责任，并赔偿相应损失。 山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法［２００５］２０１号）第五部分“关于房地产纠 纷案件的处理问题”中第２项内容是：出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定， 均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先 行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除 外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的应予支持。 　收稿日期：２０１２－０３－０５ 　作者简介：彭诚信，法学博士，上海交通大学凯原法学院教授、吉林大学法学院教授、博士生导师。岳耀东，山东省济宁市人民检察院民 事行政检察处副处长。 　基金项目：本文是国家社科基金项目“现代权利理论研究：以‘意志理论’与‘利益理论‘评析为起点”（项目编号：１１ＢＦＸ００６）的阶段性研 究成果。 １６ 《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（２００７年１１月２２日通过）第３８条 规定：出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均是有效合同。不能履行的， 依法承担违约责任。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；未进行房屋产权登 记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通 的除外；既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权；如果合同均未履 行，依法成立在先的买卖合同的买受人履行合同的