20080630_万科和金地开发模式对比及案例.pptVIP

金地国际城及广州四季花城开发模式研究 世联研究案例 金地国际城——泛功能模式提升项目整体开发价值，既获取最大利润又降低风险 商业+功能弹性化的公寓产品（公寓产品可作写字楼推广）+大型商业街区（88街） 作用：博取高利润，消化高容积率压力 四季花城——建立在“新城市主义”上的中大规模经济型低密度社区，依靠快速滚动开发获得高收益 万科开发模式——针对不同项目条件，复制不同产品系列并适当创新 项目属片区大盘，景观资源好，基本无竞争，但受交通条件和客户认知限制，并承担品牌扩展压力 住宅产品类型多样，中高档住宅为主，特色商业街满足社区需要，形成满足多层次客户需要的综合社区 创新的专利产品情景花园洋房，以及围合多层进行市场初探，根据反馈不断调整 “低密度+洋房”组合，前期以优势资源高品质经济型产品启动，成功立势后实现产品及客户的多元化演变及价值提升 配套先行，建立全面、完善的社区配套系统，并设立休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所，构造郊区生活氛围 与两种模式核心KPI条件进行分析，显然项目不能简单的归结到万科模式及金地国际城模式，需要根据项目自身特征及市场竞争现状寻求发展战略 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 [关键字]： 金地国际城、广州四季花城、开发模式研究 [案例简介]： 金地国际城及广州四季花城两种不同的开发模式研究 [案例适用范围]： 金地国际城泛功能模式、广州四季花城中大规模经济型低密度社区 专题1：金地国际城及广州四季花城模式研究 金地.国际城开发模式研究 泛功能模式 市场背景 高地价、3.3的高容积率难以化解 合肥市场不温不火，价格上涨幅度不大 马鞍山路非城市主要发展方向 应对策略 举措1：直面市场的精确定位，泛综合体的定位； 规划实现综合体在公开、半公开、私密空间上的互动 举措2：降低投资风险，小步快走和集中放量开发模式； 举措3：领导者的姿态，领先对手的营销手段创造价值。 纯居住社区 作用：降低容积率，提升居住品质 私密空间： 开放空间： 项目实现的价值： 多次成为合肥市场销售冠军 一期开盘后4个月完成近2个亿销售额 万科.四季花城开发模式研究 多层/小高层 1.06 18 17 上海 洋房/多层/小高层/TH 1 50 50 广州 洋房/多层/小高层 1.56 30 20 北京 多层 1.34 55 39 沈阳 洋房/多层/小高层/高层 1 124 124 武汉 阳光公寓/洋房/TH 1.1 25 23 南昌 别墅/小高层/情景洋房/T H 1.47 55 37 深圳 建筑类别 容积率 建筑面积 占地面积 区位条件 城市新区/城乡结合部，非城市主要发展方向，认知陌生，交通不便，配套缺乏 地块条件 占地〉20万㎡，建面〉25㎡，R=1-1.5的中大规模社区，周边自然环境较好 产品类型 洋房/多层/小高层为主的低密度产品，结合市场适度创新，并重点突出城市意向 客户定位 首期定位城市普通白领等中等收入阶层客户或周边原住民，后期向中心拓展 开发节奏 以低总价成熟型产品启动，依靠性价比实现快速滚动开发，后期随成熟度进行产品转换，总体占位区域中端 社区配套 配套齐全，自成体系，并注重绿化和交流空间营造 四季花城系列诞生于1999年，先后建设了深圳，武汉，沈阳，南昌、上海，广州和北京的四季花城是必威体育精装版的产品。 开发特点 稀缺资源、独特风格、文化取向 别墅产品为主 面向顶级/高档消费群 R1以下/中小规模/自然资源优势明显 稀缺地段、稀缺资源 深圳、上海、北京、天津 高档系列（万科建筑观表现） 大规模人文居住社区、新区先行者 多种产品组合，多层/洋房/小高层（偏低） 面向普通白领阶层和周边居民 R1-1.55/中大规模/交通不便/配套缺乏 城市新区/城乡结合部 深圳、武汉、上海、沈阳、南昌 四季系列 （新市镇造镇、带动周边地区发展） 功能整合的优越大城综合社区 一种或两种产品组合，多层洋房/小高 面向城市高档消费群 R1.2-1.8/中大规模/交通及配套条件一般 城市郊区/近郊 深圳、成都、天津、沈阳、长春 城花系列 （突破当地住宅观念、自我更新产品） 城市中心区良好居住环境（封闭式）的中高档住宅 多种产品组合，小高层/高层/少量洋房（偏高） 面向城市中高档消费群 R2.5以上/核心位置优势/中小规模 城市中心区 深圳、成都、沈阳、南京 金色系列 （城市中心区住宅重建） 主打价值 产品 客户 地块条件 区位条件 代表城市 万科经历近20年开发，已形成四条产品线 万科?广州四季花城 非主导发展方向：项目所