东尚新城(暂)项目定位初步思路.docVIP

PAGE PAGE 21 东尚新城项目定位初步思路 西安东尚房地产开发有限责任公司 2006年05月25日 目 录 第一部分 项目概述与分析 地理位置 项目规模 土地现状 地块分析 自然环境分析 区域配套分析 交通环境分析 周边街区功能分析 第二部分 区域市场分析 第三部分 项目S.W.O.T分析 第四部分 项目定位思路 市场定位 客群定位 客群构成及分析 产品定位 第一部分 项目概述与分析 1.地理位置 本项目位于西安市韩森路与幸福路什字东北侧、幸福中路东侧。隶属于西安市新城区韩森寨。 西距康乐路160米，距东二环(金花路)2公里； 南距咸宁路1.5公里； 北距长乐路1.5公里。 2.项目规模 项目总占地面积6.2公顷（合93亩），其中含代征道路0.733公顷（合11亩），规划总建设用地5.467公顷（合82亩）。 规划用地呈不规则狭长长方形，南北宽约120m，东西长537.6米。 3.土地现状 土地拆迁补偿及房屋拆迁工作已完毕,南侧道路已铺好柏油路面，与韩森路连通；电、上水、下水、雨污水、通讯接口均已引至红线外侧，市政完备。场地内土地平整，具备开工条件。 4.地块分析 本项目地块整体上呈不规则狭长的长方形，沿新建规划路长达537.6米，便于规划沿街商业；西侧沿幸福路稍窄，可规划独立商业； 地块海拔高于南侧及西侧路面，落差明显，有利于在园林规划中表现景观的立体层次感； 因尚未报建，地块南侧规划路宽度未知，若政府规划加宽该路，势必挤占项目用地，将加大独立商业甚至住宅用地规划难度。 总之，本项目地块具备一定优势，但潜存政府规划占用项目用地，增加规划难度的可能。 5.自然环境分析 西安市的老工业区，区域内工业企业众多，配套设施齐全，但区域经济发展较为缓慢，区域形象整体较为陈旧，人文环境一般。 5.1.周边整体环境状况一般 本项目虽然大区位上不属于东城边缘。但从小区位来看，由于： 韩森路为“断头路”； 因功能不同，幸福路和万寿路虽仅距140米，但与万寿路行人接踵相比，幸福路显得要冷清得多，似为城市边缘； 项目地周边汽车修理、摩托修理店铺杂乱无章、档次较低； 幸福路为出入外地大中型货车进出市区的必经之地，日夜穿梭不停； 因此，整体环境较为嘈杂，街区形象很差，城市形象落差很大，逊于纬度更去东方的紫薇家天下、鑫龙天然居等竞争项目。 5.2.自然景观资源缺乏（现状），远景令人期待 幸福路是职工过万人的国有大型军工企业聚集地，项目地块南为秦川、东方，北为华山、黄河，其间散落村庄，破旧的厂房、杂乱的民宅毫无景观价值可言，[幸福林带]现状一派破落之景。 地块东面为大片秦川厂服务公司厂区，高架管道丑陋不堪。项目虽距产河不远，却无滨河之实； 地块南面陕西恒正科技发展有限公司90亩土地开发，规划及定位未知，如与本项目整体呼应，巧妙营造，应有较好景观价值； 地块正西道路笔直宽阔，经年行道树树影婆娑，虽车流嘈杂，却具一定景观价值； 地块西侧是市政府规划之重点工程—占地960亩的[幸福林带]。[幸福林带] 位于万寿路和幸福路之间，北起华清路，南至建工路，全长5.4公里，宽140米，占地960亩。政府规划将其30%用于地上限高两层、地下三层的商业开发；其余为生态景观工程，成为西安城东的“有氧绿肺”。绿化景观工程预计投资15亿，计划于年内启动建设工程。[幸福林带]若能如期实施，将根本改变项目自然景观状况，根本性的提升区域居住环境和生活品质。 6.区域生活配套分析 本项目区位上位于城区边缘，但项目周边区域的基础设施相对完善，配套齐全，道路交通状况较好。 6.1.商业 项目西侧为黄河、华山、秦川、西光等企业生活区，大量的居住人群带动了周边商业，如建工路贸易市场、韩森寨贸易市场、菜市场、夜市等；依托秦川、陕气、西光等企业的产品类型，形成了以汽车销售、配件销售、汽车修理，摩托车及配件销售、修理，眼镜批发零售为主商业业态，如摩托车城、西部眼镜城等。总体看，商业氛围浓厚，但多为周边人群已经形成认可和接受的档次不高商业类型，区域内商业成熟，但缺乏中高档商业。 6.2教育 东城区是仅次于南郊的西安市第二大教育区域。项目南侧为西安建大华清小区，在校学生1万人，东二环沿线由近而远有西安工程科技大学、西安理工大学、西安工业学院、西安交通大学、第四军医大学等高等学府。 项目西侧万寿路集中了众多企业子校和市属中学，如黄河中学、西光中学、华山中学、铁4中、市83中、西光试验小学、华山小学、黄河小学等；幼儿园数量更多，项目北侧为华山幼儿园。其中，市83中、黄河中学、西光中学为省市重点，声誉虽不及西工大附中、陕师大附中、铁一中、高新中学、西安中学等，在区域内能称名校。 6.3医疗机构 东郊区域内医疗机构有西京医院、第四军医大、陕西省建材医院、陕钢医院、西安市华山中心医院、东