天津房地产发展集团股份有限公司关于公司非公开发行-天房发展.PDFVIP

附件2 ： 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 关于公司非公开发行A 股股票募集资金项目可行性分析 本次发行预计募集资金 15 亿元，计划使用 10 亿元对天房城建发展有限公 司（暂用名）增资，资金全部用于滨海新区核心区汉沽河西老城 3.22 平方公里 综合开发建设项目；计划投资 3.5 亿元用于滨海新区空港物流综合配套服务区 10.7 万平米住宅项目的开发建设；计划1.5 亿元用于补充公司流动资金。 1、滨海新区核心区汉沽河西老城 3.22 平方公里综合开发建设项目 [一级土地整理]拟投入募集资金10 亿元 1-1 项目基本情况 1-1-1 位置 （1）宗地位于天津市滨海新区核心区的汉沽区蓟运河以西。东至一经路（包 括现工人文化宫），南至蓟运河，西至五经路，北至一纬路。宗地所处滨海新区 纳入国家“十一五”总体发展战略，处于滨海新区三大核心区—汉沽区的核心城 区，国家重点规划项目汉沽区滨海旅游度假区北侧。 （2 ）宗地占地面积3.22 平方公里（约合4830 亩），周边自然环境良好， 依托现有的自然资源和相关产业，在国家政策支持滨海新区战略发展规划下，汉 沽区大力发展河西区域，该宗地具有很大升值潜力和发展潜力。 （3 ）宗地地块图如下： 1 本项目— 汉沽河西 老城区 1-1-2 宗地现状 该地区地处汉沽区蓟运河以西，是20 世纪70 年代开辟的居民区。东西和南 北向各4 条路，将居民区切割成9 个正方形，因此，称其为9 个方块。形成的居 住区格局似“豆腐块”，楼形像“砖头”，加上成片小平房，拆迁成本相对低。宗 地整体被蓟运河三面环绕，河岸景观较好，土地整理改造的空间和潜力较大。 1-1-3 项目环境 1-1-3-1 交通环境 该项目西侧有京山铁路，芦汉公路；南边有国道 112 线（规划中）与海滨 大道相连，以及津汉高速公路；项目北侧的蓟运河上有汉沽大桥和寨上大桥连接 城区东西两岸。 规划建设的设计时速300 公里的津秦高速铁路将在该项目西部设站，连接 滨海新区三大核心区汉沽区、塘沽区和大港区的城市轻轨拟规划建设，随着海滨 2 大道的顺利通车和京津塘高速公路延长线至汉沽区，汉沽区的城市高速交通系统 将发生根本性变化与提升，而城市交通的改善，汉沽区到滨海新区其他核心城区 乃至天津市区的交通时间大幅缩短，汉沽区居住人口有望获得较快增长，居住环 境和商务投资环境将有效改善。 1-1-3-2 周边环境 （1）优质的生活环境：汉沽区作为近海核心城区，由于所处海洋环境较好， 气候宜人，连续多年被天津市评为空气质量最优地区，是天津市公认的生态旅游 度假区。此次国家对滨海新区规划中，特别将汉沽区定位于适宜人类居住的生态 旅游城区，并在沿海地区建设以航空母舰军事主题公园和美国派拉蒙电影主题公 园为核心的滨海休闲旅游度假区。 （2 ）浓厚的文化景观：项目位于汉沽老城区，依托着丰富的滨海文化资源 和特色农业资源，有着丰富的旅游资源。正在开发建设的国际游乐港和龙海国际 乡村俱乐部项目，开张纳客的蛏头沽海上风情游、蔡家堡海鲜街、孟庄园品酒、 刻字版画院赏字画以及盐业风情游等景点，都集中体现滨海特色文化的特点。 （3 ）齐备的商业规划：项目周边现拥有河西公园、文化宫、体育馆等休闲 场所，汉沽区规划的 CBD 核心区位于蓟运河两岸，该项目拥有部分 CBD 规划 建设项目，待项目建成后，汉沽河西区将成为汉沽区整体规划最全面、基础设施 最全面、居住环境最优的核心居住和商业活动区。 1-1-3-3 发展规划 根据滨海新区的整体规划汉沽城区东起大丰路，南接津汉快速路，西至津 汉路，北到汉沽区行政界，规划面积和城镇建设用地面积均为37 平方公里，规 划建成生态宜居的滨海强区。 与其三面环水的汉沽河西区将逐步发展成为汉沽城区新城与核心区域，汉 沽区政府力争用3-5 年的时间将汉沽河西区打造成汉沽区的“浦东”核心区。 3 1-2 项目背景分析 1-2-1 滨海新区发展 天津滨海新区位于天