第一章 房地产法导论.pptVIP

房 地 产 法 参考书目 ●陈耀东.房地产法.复旦大学出版社.2006.9 ●温世扬廖焕国.物权法通论.人民法院出版社.2005 ●雷兰.商品房买卖纠纷及案例评析.科学出版社.2005.1 ● 陆克华. 房地产基本制度与政策（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材）. 中国物价出版社，2003.5 主 要 内 容 第一章 房地产法导论 第二章 房地产物权法论 第三章 建设用地物权的变动 第四章 房地产登记 第五章 房地产开发建设法律制度 第六章 房地产交易法律制度 第七章 房屋租赁 第八章 房地产抵押 第九章 房地产税收法律制度 第十章 物业管理法律制度 第十一章 房地产纠纷的解决 第一章 房地产法导论 第一节 房地产 第二节 房地产业 第三节 房地产法和房地产法学 第一节 房地产 一、土地 （一）土地的概念 土地是地球表层的陆地部分及其附属物，包括内陆水域和一定的海域。民法上的土地概念，是从民事主体能够利用为出发点的，它是指能够为人们所利用的陆地地表与地表上下一定空间之和。 （二）土地的范围 1、土地的横向范围 人们所能利用的陆地地表一般包括各种建设用地、耕地、林地、草原、山岭、荒地、滩涂、内陆水域用地、岛屿等地面上，沿地表平面方向伸展所包括的范围，即为土地的横向范围。一般民事主体享有的土地权利，反映在房地产权证上必须有宗地地籍平面图，明确标明该宗地的方位和四至范围。 2、纵向范围 由地表垂直方向向上的空间和向下的空间的延伸，即为土地的纵向范围。新近颁布的《物权法》第136条已明确规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。 （三）土地的属性 1、位置的固定性 2、土地数量的有限性 3、土地质量和位置优势的差异性 4、土地使用的长久性 （四）土地的功能 1、养力功能 2、资源功能 3、承载功能 4、景观功能 （五）土地的分类 1、按照土地用途分类 农用地：直接用于农业生产的土地。耕地、草地、农田水利用地、养殖水面用地等。 建设用地：建造建筑物、构筑物的土地。城乡住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。 未利用地：农用地和建设用地以外的土地。荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、四荒地。 2、按照对土地的开发程度分类 城镇土地：建成区、未建成区。 农村和城市土地：生地、毛地和熟地。 二、房屋 （一）房屋的概念 狭义的房屋是指人类用于生产、生活以及从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物总称。 广义的房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。建筑物一般包括民用住宅、商业旅游用房、工业用房、公共场所用房等建筑物，构筑物属各类专业建筑工程形成的最终建筑产品。 （二）房屋的特征 1、固定性：活动房屋、未建成的建筑物 2、继续性：临时建筑物 3、独立性 （三）房屋的分类 1、按照房屋的结构不同分为： 钢结构房屋 钢筋混凝土结构房屋 砖混结构房屋和部分钢筋混凝土结构房屋 砖木结构房屋 其他结构房屋 2、按照房屋功能用途的不同分为： 住宅 生产用房 营业用房 行政用房 其他各种专业用房 三、房地产 （一）房地产概念 狭义的房地产是指房屋、地基和附属土地，狭义的房屋加上土地部分。附属土地指房屋的院落、楼间的空地、道路等，房屋和土地在空间上紧密结合的部分。 广义的房地产是指全部土地和房屋以及其他固着物，固着物包括各种构筑物、设施、设备等，但不包括附着于土地上的林木、庄稼等。 （二）房产和地产关系 1、房产与地产的区别 （1）房屋不能离开土地单独存在，地产可以单独存在。 （2）房产是最终产品，地产的需要通过房产的需求表现出来。 （3）土地使用具有永久性，而房屋的利用只具有耐久性。 （4）地产的价格受地租规律支配，而房产的价值受商品价值规律支配。 2、房产和地产的联系 （1）从实物形态来看房和地是联结在一起的。 （2）从价格构成看，房价和地价相互依赖、相互转换。 （3）从房地产权属主体的统一性看，房屋的所有权与土地的所有权或他项权利必须存在一定的同一性。 在一元主义的立法模式下，土地与房屋的关系为：土地的权利是独立存在的，房屋不存在独立权利。 在二元主义的立法模式下，土地与房屋的关系为：土地和房屋是两个独立的权利，房屋所有权人不一定必须是土地所有权人。 房随地走：以地产为主权利，房屋为从属权利。 地随房走：土地使用权可以随房屋所有权进入市场流通。 原告郑根，被告石长福。石长珍、王乃民夫妇购买了一处