普通一房二卖合同债权人 无效请求权与撤销权的选择18.docVIP

普通一房二卖合同债权人 无效请求权与撤销权的选择 叶旭弘 浙江清溪律师事务所 【内容提要】普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签订买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签订买卖合同，从而导致先买方与后买方均希望获得同一房屋的利益冲突。房屋是重要的不动产，价值重大，与公民的关系甚巨，在发生一房二卖的情况下极易发生纠纷。正确处理这类纠纷直接关系到出卖人与买受人的利益。我国《合同法》第五十二条第二项规定了恶意串通合同无效请求权，第74条规定了债权人的撤销权，在司法实践中，由于无效合同与债权人行使撤销权都可能发生合同效力被消灭的结果。因此，在审判实践中，适用这两类制度解决合同纠纷时，往往产生一些疑难问题：如合同既符合合同无效的规定，又有可撤销的事由，那么当事人是否可以行使选择权；合同被撤销或无效后法律后果是不同的，那么在判决结果中应如何体现二者的区别等。 【关键词】一房二卖、恶意串通、无效请求权、 撤销权 一、问题的提出 普通一房二卖合同债权人基于恶意串通无效请求权与基于债的保全撤销权的选择这一论题的提出，缘于笔者去年参与了一起因一房二卖引起的出卖人涉嫌诈骗先买受人的房款构成合同诈骗罪的辩护,以及今年又参与了先买受人提起的请求法院确认出卖人与后买受人签订的房屋买卖合同无效，要求出卖人继续履行与其订立的买卖合同，限期办理产权过户登记手续，并要求两被告承担赔偿责任合同纠纷案件的代理这二个案例引发的思考。案例：出卖人陈某将未取得产权证的拆迁房安置房屋以32万元价款出卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,约定张某支付给陈某房款30万元后由陈某将该房屋钥匙交给张某,余款2万元在陈某取得该房产权证和土地所有证后办理过户登记手续时支付。在陈某取得该房产权证和土地所有证前张某将该房屋转让给程某,由陈某与程某签订房屋买卖合同,约定的条款相同,只是程某另行支付给张某该房屋升值部分款项15万元。陈某在取得该房产权证和土地所有证后又将该房屋以34万元价款出卖给李某并办理了房屋过户登记手续。程某得知后以出卖人陈某涉嫌合同诈骗罪向公安机关报案,经公安立案侦查、检察院审查起诉和法院审理认定陈某的行为构成合同诈骗罪，陈某被判处有期徒刑十二年。程某在陈某被判刑后向法院起诉,将陈某与李某列为共同被告,以两被告恶意串通签订房屋买卖合同抢先登记行为损害了其利益为由请求法院确认该合同无效,要求陈某继续履行与其签订的房屋买卖合同,限期办理产权过户登记手续，并要求两被告承担赔偿责任。两被告分别委托了律师代理应诉并进行答辩,本案在开庭前不知何故原告突然撤诉。 虽然本案没有开庭进行审理,但所涉及的普通一房二卖合同债权人基于恶意串通无效请求权与债的保全撤销权的选择适用问题值得探讨。由于先买受人不享有房屋物权，不能行使房屋物权的请求权，而只是享有合同债权，因此只能采取对合同债权的保护方法来保障自己债权的实现。而在后买受人基于买卖合同并办理了过户登记手续对该房屋合法所有的情况下，先买受人必须要在法律上主张该合同无效或者行使撤销权,使后买受人的所有权失去法律依据,从而可以请求后买受人返还房屋。笔者认为，债权人基于对出卖人享有的债权而请求后买受人返还房屋,只能采取法律规定的保护方法，这种方法主要有两种：第一、先买受人可以基于出卖人与后买受人之间的转让行为已经构成恶意串通损害先买受人的利益的行为，请求法院确认该行为无效。第二、先买受人可以基于债的保全的方法，请求法院撤销出卖人与后买受人之间的转让行为。 我国《合同法》第五十二条第二项规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的民事行为为无效。《合同法》第七十四条规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。这说明合同法明确确立了我国债权人基于恶意串通无效请求权与基于债的保全撤销权制度。由于债权人基于恶意串通无效请求权与基于合同保全撤销权制度在某种程度上也发生重合，因此就发生了当事人如何选择适用问题。如有学者认为一些第三人以恶意串通为由主张合同无效的情形，也可能同时符合债权人行使撤销权的构成要件。因为撤销权行使的一个要件是，债务人与恶意第三人通过合同所进行的财产处分行为已经或者将要损害债权人的合法有效的债权，使其债权有不能实现的危害。而这一行为也可以做另一种理解，即债务人与恶意第三人通过合同恶意串通，损害了合同之外的第三人即债权人的利益。因此，债权人可以依自己的自由意志决定选择适用债权人撤销权制度还是无效请求权制度来保护自己的合法利益。这种观点有其一定道理，当事人可以依自己的自由意志选择适用债权人撤销权制度还是无效请求权制度，为其保护自己合法权益提供了方便。笔者认为，虽然法律上不允许对无效行为的撤销，但是在事实上并不排除当事人以何种诉由向法院起