20080313泰华N11项目汇报稿最终版 (NXPowerLite).ppt

谨呈深圳市泰华房地产有限公司;商业秘密声明;定位方向;项目印象：中心区核心?地铁黄金轴?双地铁口;项目印象：无资源?9万综合体?3.5容积率? 90/70;2009.3;楼盘名称;市场传真：价格普降，其中宝安中心区在周边（南山/西乡）价格下探压力下也开始降价;市场传真：二手房市场价格下调对新房竞争压力持续增大;08年上半年，金融政策调控逐步消化，市场将小幅回暖 ——“07金融调控年”波动步入尾声;2007年底6000套经济适用房，未来规划3000万。;1月7日，国务院办公厅下发《关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年将无偿收 回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 同时，政府还明确指出，对闲置房地产用地要征缴增值地价，而金融机构对房地产项目开发过慢的企业，应审慎贷款和核准融资；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。 要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期不满一年，完成土地开发面积不足1／3或投资不足1／4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。 ;上海参照：两轮波动—金融与供应的诱因联动;参照香港房地产发展：逐步分极化 经历几轮市场波动后，分级化趋势持续增大——豪宅的价值提升空间越发高于普通住宅 当前深圳类似香港房地产发展的初步阶段;世联观点： 2009，普通住宅价格趋于平稳，豪宅价值增长空间相对更大;2;中心区市场判断:仍是内向型市场，依赖本地客户支撑高价大户型;特征1:快速崛起导致“新区现象”，投资客户比重大，本地客户短期内多次集中置业，反复消耗;现状：投资客泛滥，空置率高，二手房抛售挤压一手房价值提升空间;现状：本地客户短期集中式多次置业，消耗严重，购买力瓶颈初现;中心区从一枝独秀到三分天下 07年以前，北部镇区供应一直不足，只占全区约8%，而中心区供应量充足，优越的地理位置以及舒适型大户型较北部镇区更具吸引力;现状：08-09，供应结构逆转——中心区以北镇区供应超越中心区;现状：品牌开发商大规模进驻宝安北，产品线/产品品质不断提升，分流镇区高端客户;特征3:中心区未来供应仍延续着主打本地换房客的传统豪宅路线，普通居家户型反成稀缺;现状：传统豪宅路线已发挥到极至，本项目受规模/资源限制，很难再有超越;本地视角：继续向上突破存在瓶颈;;现状——变化1：07年起，南山再度飞跃 在西部通道开通后，南山规划利好不断增加，城市建设进入新高潮;现状——变化1：07年起，南山再度飞跃 新兴填海区（后/前海）供应放量，09年预计约186万，重成焦点;南山豪宅供应井喷：地段/资源优势抢夺沉淀深圳高端客户（南山+福田）;南山（南头+前海）中小户型供应相对薄弱：而且普通居家户型始终是南山市场的主力需求;深圳视角：继续向上面临南山阻击;世联观点：保险路线——价格优势 非拼合，精品居家（90-120平米）住宅;住宅部分总收益：8.8亿元;3;从深圳的城市之痛说起：特区后时代的迷茫与失落;2007，深圳城市再生步入港深时代——共建国际大都会;港深合作中的深圳机遇：转型国际航运中心 继80年代香港制造业北移的又一次产业转接——物流业;转型依赖宝安：中心区的大铲湾，将重组西线（南山）港口力量，与东岸盐田港一起承担国际航运中心重担;宝安国际机场：全国四大航空货运中心之一，拥有37个国家的国际航权。深圳机场每年旅客吞吐量4000万人次，货邮吞吐量105万吨，航空器起降20万架次。;转型依赖宝安：世界500强陆续意向入主宝安，产业结构提升加快进行中;西岸产业一体化：港口带动/结构升级 港口（物流）-高新技术产业-生产服务业一体化产业链;西岸产业一体化：重新定义深圳的珠三角中心地位 ——港口门户技术服务输出高地;西岸的历史责任：取代以福田中心区为代表的金融中心梦想，切实依赖港口力量，再造深圳的“中心”理想;宝安中心区;因此，我们必须看到，有宝安融入的一体化西岸将是深圳国际大都会的梦想承载者;区域趋势1：宝安真正融入深圳 机遇——港深大都会/西岸一体化;宝安中心区作为前海中心一部分，必然面临区域间的中心之争 ;“中心之争”的对手盘查： 主要竞争对手——前海、后海、蛇口;前海：物流产业性质浓厚，功能单一，复合配套有限 ;后海：未来竞争实力强劲 结合蛇口东填海区/南山商业文化中心，共构一个滨海综合中心 ;蛇口海上世界休闲商务区：有一定基础，偏向休闲娱乐功能，尚未正式启动 ;宝安中心区现状：已成为城市的一部分 规划中的基础城市建设09年前基本到位;因此，近期宝安中心区具有明显的先发优势; 码头时代——功能多元化时代——功能聚集化时代——国际都会时代 ;本项目的中心区地段解读——从区位来看：本项目位于“宝安中心区”的能力聚集核心;20