皖西北城市商业广场可行性分析报告（下）.docVIP

空调设施：国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。 给水设施：给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在皖西北城市商业广场附近，设计二根DN200 进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa 考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。 排水设施：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。 消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 1 部直升全程消防专用电梯 供电设施：供配电房接收输出两回路10KV 高压变电，24 小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。 弱电设计： (1)小区通信线路由市话网直接引入。 (2)酒店式商务公寓设数据、语音用模块化插座。 (3)数据语音均采用lOOMbid 高速传输方式，用五类传输线。 (4)小区范围内设CCTV 保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。 (5)小区CATV 电视系统由光纤电视网引入，每用户设2～3 个电视用户盒。 (6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。 停车场：地下两层共80 多个泊车位，保安、监控和收费系统由 电脑控制，全天候服务。建议使用IC 卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC 卡）。 节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有： (1)所有设备选型尽量采用节能型。 (2)为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。 (3)设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。 外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。 目前阜阳市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术、新材料，打造在阜阳市适度超前的智能化、生态化、环保型写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 功能元素建议： 呼吸幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。 隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。 遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。 板式写字楼：牺牲一些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。 立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。 第六章　营销策略及方案 一、营销策略 本项目总建筑面积6.5万平方米（含5000平方人防地下室），其中商业面积4000万平方米（含餐饮娱乐地产），占总建筑面积的67%，而从物业价值上讲约占总物业价值的85%。所以本项目的销售重点是商业地产（含餐饮娱乐用房）。 1、价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。 由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。 这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。 这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为二期、三期的销售打下坚实的基础。 2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立楼盘高端形象。 3、宣传推广策略： 卖场营销 在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营