新建工程前期介入作业指导书.docVIP

新建工程前期介入作业指导书 1.0 目的和适用范围 1.1 目的 明确前期介入工作的内容、标准、职责，加强组织领导、详细掌握新建项目的规划、设计、施工、销售等情况，协调解决建设中的问题，为物业管理工作奠定良好的基础。 1.2 适用范围 适用于公司相关单位对新建小区和小区内新建工程项目的前期介入工作。 2.0定义 前期介入：对新建物业项目的规划、设计、材料选用、设备选型和楼宇建筑、配套设施、管线布置及销售情况的介入，是物业管理的前期工作。 3.0职责、权限 3.1办公室 3.1.1安排经营管理处筹备组的办公室和开办用品。 3.1.2满足交通车辆的需求和做好其它后勤保障。 3.1.3 掌握物业用房的设计面积、使用功能，提出使用计划。 3.1.4督办总经理和副总经理、总经理助理交办工作。 3.2人力资源部 3.2.1拟制经营管理处筹备组及专业公司“三定”方案（定机构、定岗位、定编制）并实施组建。 3.2.2 审定经营管理处和花园管理处及专业公司的用工计划、合理配备 手册名称：物业管理部工作手册 手册编码：PM 文件编码：PM—04 版本状态：A 修改状态：0 页码：第 2 页 共 10 页 人员，并组织、检查、考核培训情况。 3.2.3 配合物业管理部制定经营成本和承包指标预算方案。 3.3 财务部 3.3.1 配合物业管理部、人力资源部制定新建小区经营成本预算和承包方案。 3.3.2对经费支出和物、料消耗核算工作进行监督、检查。 3.4物业管理部： 3.4.1根据开发公司新建项目的实施计划，制定总公司前期介入工作方案和实施计划。 3.4.2组织相关单位参与开发公司对新建项目规划、设计的交底工作，汇总、整理、承报对新建项目规划、设计提出的合理化建议。 3.4.3及时掌握施工进度，检查计划落实情况或协调上报需要解决的问题。 3.4.4组织、收集、汇总新建楼宇、配套设施等各种数据资料，为物业管理和经营工作提供全面和可靠的依据；收集房屋的实测面积，为核定物业收费提供依据。 3.4.5跟踪了解住宅和商用房的销售情况，掌握经营公司与业主签约内容、承诺事项和业主的基本情况。 3.4.6会同办公室、人力资源部、财务部、材料部制定经营成本预算和承包指标方案。 3.4.7向地方政府有关管理部门申报楼牌号制作计划并落实。 3.4.8根据楼宇的结构、立面、风格和自用部位的布局，设计阳光棚、 手册名称：物业管理部工作手册 手册编码：PM 文件编码：PM—04 版本状态：A 修改状态：0 页码：第 3 页 共 10 页 太阳能热水器、葡萄架等方案。 3.4.9审核、报批空调室外机安装方案。 3.4.10组织对《业主手册》相关内容及业主入住档案资料的修订； 3.4.11组织评审《新接物业项目管理方案》，并监督实施。 3.5质量管理部 按照业务分工和计划进行检查、督办整改，提高工作效率。 3.6材料部 根据各单位的需求，做好物、料供应。 3.7经营管理处筹备组 3.7.1编报《新接物业项目管理方案》，并具体实施。 3.7.2全面掌握新建项目是否按规划和设计施工，及时提出合理化建议报有关职能部门协调解决。 3.7.3组织所属人员和专业公司实施前期介入工作计划（按规定时间随时收集、汇总情况），上报和协调需要解决的问题。 3.7.4全面掌握施工进度，收集和汇总新建区域内的楼宇、配套设施的数量、面积情况，积累完整的资料，为物业管理打好基础。 3.7.5跟踪了解住宅、商房销售和经营公司与业主的签约、承诺事宜及业主的基本情况，协助物业管理部做好资料的收集和积累，为物业管理和征收各种费用提供依据。 3.7.6按照工程动力公司绘制的三图（土建、电气、水暖平面示意图）与实际现状进行核对和印刷。 3.7.7准备和完善业主入住的文书、资料。 手册名称：物业管理部工作手册 手册编码：PM 文件编码：PM—04 版本状态：A 修改状态：0 页码：第 4 页 共 10 页 3.7.8依据国家和行业的有关规定，修改《业主手册》相关内容。 3.7.9制定和上报小区的公告、标识、警示等设施的布局、设置计划。 3.7.10会同工程动力公司制定空调室外机安装方案并上报物业管理部审定。 3.7.11粘贴业主门户牌。 3.7.12对前期介入工作进行总结并上报。 3.8花园管理处 3.8.1编报《新接物业项目管理方案》，并具体实施。 3.8.2全面掌握新建花园和景点的布局、风格、建筑规模、地上地下配套功能等情况。 3.8.3组织所属人员和相关专业公司，实施前期介入工作计划，按规定时间和随时收集、汇总情况，上报和协调需要解决的问题。 3.9工程动力公司 3.9.1 参与新建项目规划、设计、配套设施选型的技术交接工作，提出合理化建议。 3.9.2对楼宇的主体结构和供（排）水、供电、供暖、供气