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上海苏州商业项目考察报告年月 上海、苏州项目考察报告2011年9月房地产智库 .fdc014#ff66ff 目录一、考察项目概况二、考察项目亮点三、借鉴与思考2房地产智库 .fdc01#ff66ff 一、考察项目概况3房地产智库 .fdc01#ff66ff （一）上海正大广场4房地产智库 .fdc01#ff66ff （一）上海正大广场位臵：浦东新区陆家嘴西路168号业态：商业购物广场规模：25万㎡投资商：泰国正大集团开发商：上海帝泰发展有限公司运营管理单位：上海帝泰发展有限公司楼层：地下3层、地上10层总面积：247,425平方米可出租面积:121,433平方米（240个商铺）开业日:2002年10月18日物业费标准：无统一的标准，对外宣称50元/平米起，基本在50-55元之间（按建筑面积）5房地产智库 .fdc01#ff66ff 正大集团：是泰籍华人谢易初、谢少民兄弟于1921年创办的知名跨国企业，在中国以外称作Charoen Pokphand Group（卜蜂集团）。目前，正大集团业务遍及20多个国家和地区，下属400多家公司，员工人数近20万人。正大集团在中国投资额近60亿美元，设立企业213家，遍及除青海、西藏以外的所有省、市、自治区，员工人数超过80，000人，年销售额超过500亿人民币。经过80多年的发展，正大集团形成了以农牧业、食品业、商业零售业为核心，制药、机车、房地产、国际贸易、金融、传媒等领域共同发展的业务格局。6房地产智库 .fdc01#ff66ff 正大广场简介：正大广场位于上海浦东黄浦江畔，与东方明珠、金茂大厦成三足鼎立，镶嵌在被称为“东方华尔街”的陆家嘴最具吸引力的黄金地段。是正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元精心打造的按照国际标准购物大厦配臵基础设施和设备，且提供集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的国内最大的Shopping Mall，是引领世纪上海消费与娱乐，时尚与休闲全理念的绝佳活动场所之一。正大广场是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。7房地产智库 .fdc01#ff66ff 正大广场各楼层商户分布：楼层分布10F大型高级餐厅9F多功能会议厅8FIT广场及娱乐天地7F旅游及展览中心6F节日之旅5F饮食天地4F家庭生活艺术及百货3F青春服饰及百货2F国际知名品牌及百货1F世界顶级品牌专卖及百货B1-B2卜蜂莲花超市、美食街B3停车场(1200个)8房地产智库 .fdc01#ff66ff 分布特点：1、将餐饮、娱乐、健身集中设臵于高区，便于管理和设备设施管线配套；2、B1层分布有小餐饮租户，便于解决部分消费群体及商户员工用餐问题；3、商场的40%多为餐饮、娱乐、健身租户，有利于商业培育期吸引客户。4、地下车库：有1200个车位，并设有洗车设施。9房地产智库 .fdc01#ff66ff ??正大广场公共区域与商铺区域比约为45%：55%。??商铺户数：240户。??餐饮租户：86家。??常驻营业人员：6000-7000人。??广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。??商场除有SHOPPING MALL以外，还设有生活馆、特色主题馆、卜蜂超市、百货等四大品牌。10房地产智库 .fdc01#ff66ff 正大广场现有主力消费群体：??平均年龄：28.8岁??主要女性消费者：68%??单身：72%??大专以上学历：78%??主要白领：44%??学生：17%??消费能力：平均个人月收入6850元，家庭月收入15688元??居住地区：主要浦东地区55%??中国人85%，外国人15%??居住上海86%，游客14%??平均停留时间：2.5小时??人均消费额：367元（人民币）11房地产智库 .fdc01#ff66ff 租金收取：正大广场目前商户在240户左右，租金收取采用保底抽成的形式。卖场设有中央收银，专卖店安装POS机，通过POS掌握租户销售情况，并要求所有租户每日上传销售统计。12房地产智库 .fdc01#ff66ff 管理模式：正大广场的开发商和运营管理单位都为上海帝泰发展有限公司，实行的是开发、运营及物业管理的一体化管理。人员管理：共分为八个部门，共有员工约980名员工。其中：（1）自招人员400人，含自招车管员40人。（2）外包保安230人，外包费用为2600—2900元每人。（3）外包保洁240人，外包费用为2000—2200元每人。（4）外包工程70人。13房地产智库 .fdc