上海浦东房地产宏观市场报告(下).docVIP

居住类项目代理量走势统计： 居住类项目代理套数走势统计： 2004—2006宝山区居住类总体、代理平均单套面积走势： 2004—2006居住类总体、代理平均单体项目建筑面积走势： 小结： 2004年度开始地区新增项目数量增长幅度较04年度前大，04、06年度新增供应项目数相当，05年放量明显（分别为90、90、140幅）； 2004年度开始，地区新增建筑面积、套数增长趋势稳定（年增90万方）； 2004年度开始，新增市场项目数量、项目建筑面积项目套数代理比例走势逐年走高，代理比例自2004年至2006年度，总比例增长10%，目前为22%左右； 总体平均单套面积与代理单套平均面积差异较大，最大为20平方米，走势趋近，06年达到重合，目前定位在115—120平方米内，差异值在5平方米左右； 总体、单体项目占地面积走势逐步走高，代理、总体单体面积一致，目前为7万方/幅。 非居住类市场代理状况走势分析： 非居住类项目数量走势统计： 非居住类项目代理量走势统计： 非居住类项目代理套数走势统计： 2004—2006宝山区非居住类总体、代理平均单套面积走势： 2004—2006非居住类总体、代理平均单体项目建筑面积走势： 小结： 2004年度开始地区新增项目数增长幅度较之前各年度大，04、05、06年度新增供应项目数量相当（年均在70幅左右）； 2004年度开始，地区新增建筑面积、套数04、05年度相当（年均在150万方、12000套左右），06年度市场增量明显（增长幅度达到1倍，分别为300万方及30000套）； 2004年度开始，新增市场项目数量、建筑面积、项目套数代理比例走势较低但相对稳定（基本控制在12%左右）； 2005年度之前代理平均面积与总体平均面积差异较大，04年度后，走势逐步趋近，总体平均面积略高于代理面积（差额在10平方米左右）； 各个年度总体、代理单体项目占地面积波动较大，最低为04、05年度，单体为2万方，之后逐年走高，目前为5万方不到。 特点分析： 二级市场整体体量较上海市总体水平高； 行政划拨区域面积为虹口、闸北、杨浦、普陀、宝山的20、18、10、10、2倍，土地资源充足； 开发项目数量、体量分别为上述地区另加嘉定区的6、6、4、4、3、1倍； 居住类项目总量高于非居住项目数，比例为6：4。 后市项目跟进充足，区域投资力度大； 总体新增土地总量以非居住类用地为住； 居住、非居住用地总体比例为7：15； 分别为其他北部区县（虹口、闸北、杨浦、普陀）三年成交总量的2、4、1、1倍。 总体代理比例较低，居住、非居住类项目差异较大； 总体代理比例为：14%； 居住类项目比例为：13%（2007年一季度为22%）； 非居住类项目比例为13%左右（2007一季度为0%）。 居住类、非居住类项目近三年度新增项目差异较大； 近三年度居住类新增项目总幅数为380副，非居住类项目总幅数为280，比例接近4：3。 居住类项目二级市场主力寻求代理合作的开发企业主要集中在B、D、E类； A B C D E 居住项目数(幅) 22 82 17 228 31 居住代理项目数(幅) 1 19 1 23 3 居住代理比例(%) 5% 23% 6% 10% 10% 居住类近三年新增项目开发企业比例主要为； A B C D E 开发企业数量（幅） 0 1 1 2 0 非居住类项目二级市场主力寻求代理合作的开发企业主要集中在A、B类； A B C D E 居住项目数(幅) 10 40 26 161 43 居住代理项目数(幅) 1 6 2 13 2 居住代理比例(%) 10% 15% 8% 8% 5% 非居住类近三年新增项目开发企业比例主要为； A B C D E 开发企业数量 1 1 2 8 2 总体市场、居住、非居住总体、代理走势存在一定的现状、走势趋势差异； 居住类项目寻求代理合作开发企业主要为B、D、E类企业； 后续新增项目开发企业多为B、C、D企业； 居住类现状、走势趋势开发企业基本一致； 代理项目寻求代理合作开发企业主要为A、B类企业； 后续新增项目开发企业多为D、E类企业； 非居住类项目现状、走势趋势存在一定差异。 区域开发特点与浦东新区总体规划保持一致，总量较大，增长趋势； 区域近三年土地开发主要表现在居住类项目基本集中在十一五期间主要的居住开发地区（曹路、唐行、川沙新城、外高桥地区）； 非居住类项目新增项目主要集中在一轴七聚居区域。 区域代理市场代理机会点较多； 市场现存总量较多，后续新增项目总量较多。 区域投资特点、概念较强，对于拓展攻占展开及二级销售市场运行较为有利。 2004---2006浦东新区楼盘销售资料汇总:(具体见：浦东2004--2007在售楼盘资料汇总.xls)